Можно ли признать договор купли-продажы недействительным, если муж не заплатил свою долю?

Решение суда о признании сделки недействительной, признании недействительной государственной регистрации договора купли-продажи доли квартиры, применении последствий недействительности договора купли-продажи доли квартиры № 2-2455/2017

Мотивированное решение изготовлено 25.05.2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 мая 2017 года Октябрьский районный суд в составе председательствующего судьи Хрущевой О.В., при секретаре ФИО6, с участием истца ФИО2, ФИО1 истца ФИО7, ответчика и ФИО1 ответчика ФИО5 – ФИО4, ФИО1 ответчика ФИО1 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО8, рассмотрев гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО1 службы государственной регистрации кадастра и картографии по , нотариусу ФИО11 о признании сделки недействительной, признании недействительной государственной регистрации договора купли-продажи доли квартиры, применении последствий недействительности договора купли-продажи доли квартиры,

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО1 службы государственной регистрации кадастра и картографии по (далее ФИО1), нотариусу ФИО11 о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры, расположенной по адресу 34, применении последствий недействительности договора купли-продажи доли квартиры, прекращении права собственности ФИО4 и ФИО5, возложении обязанности на ФИО1 внести изменения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, погасив запись регистрации права собственности ФИО9 и ФИО10 на спорную квартиру.

В судебном заседании истец и её ФИО1 поддержали доводы, изложенные в исковом заявлении. Указали, что ФИО2 каких-либо уведомлений о продаже доли в квартире по адресу 34 не получала. Ранее, в 2013 года бывший собственник ФИО3 направлял ей уведомление о продаже своей доли в квартире, на что она ему направляла ответ о готовности приобрести объект. Больше никаких уведомлений о продаже доли она не получала. Полагает, что при продаже доли нарушены положения ст. 250 ГК РФ, в связи с чем, сделка должна быть признана недействительной и применены последствия её недействительности, а именно, право собственности на 1/2 долю в спорной квартире должно быть зарегистрировано вновь за ФИО3 При этом истец указала, что у неё денежные средства для приобретения доли в настоящее время отсутствуют.

Ответчик ФИО4, который одновременно является ФИО1 ответчика ФИО5, в судебном заседании иск не признал. Указал, что ФИО2 трижды телеграммами извещалась о продаже 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру. Телеграммы не были получены истцом, о чем имеются соответствующие уведомления. В связи с изложенным, полагал, что нарушений положений ст. 250 ГК РФ при продаже доли в спорной квартире допущено не было, просил в иске отказать.

ФИО1 службы государственной регистрации кадастра и картографии по просила в иске к ФИО1 отказать, поскольку надлежащим ответчиком не является.

Ответчики ФИО3, нотариус ФИО11 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении не представили.

Суд, выслушав стороны, исследовав представленные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

На основании п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Статьей 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Судом установлено и из представленных судебных постановлений следует, что ФИО2 является собственником 1/2 доли жилого помещения, расположенного по адресу: 34.

Собственником 1/2 доли жилого помещения, расположенного по адресу: по адресу: 34 являлся также ответчик ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО3 продал принадлежащую ему долю в спорном жилом помещении ответчикам ФИО4 и ФИО12, договор купли-продажи прошел государственную регистрацию.

В материалах дела имеются доказательства направления ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 телеграммы о намерении продать свою долю и предложением воспользоваться правом преимущественного приобретения с указанием цены.

Свои требования о признании договора купли-продажи недействительным истец основывает на положениях ст.ст. 166-168 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Однако, гражданское законодательство предусматривает специальный способ защиты прав участника общей долевой собственности жилого помещения.

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Аналогичные разъяснения даны в Постановлении Пленума ВС РФ N 25 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым, в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет ФИО1 (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает специальный способ защиты прав участника общей долевой собственности жилого помещения – путем перевода на него прав и обязанностей покупателя, но не признания договора недействительным.

Избрание неверного способа защиты нарушенного права является основанием к отказу в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, учитывая, что истец избрал неверный способ защиты нарушенного права, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований – признание сделки недействительной, суд не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

В удовлетворении иска – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательном виде.

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ:

ФИО1 обратилась в суд к обществу с ограниченной ответственностью «Максим-Екатеринбург» с вышеназванным иском. В обоснование требований указала, что в ночь на дд.мм.гггг ею был осуществлен заказ такси в службе такси ООО «Максим – Екатеринбург с адр.

Истец прокурор обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением.В обоснование своих требований указал, прокуратурой , в связи с поступившей информацией, проведена проверка исполнения законодательства о защите прав несовершеннолетних в части обес.

Можно ли признать договор купли-продажы недействительным, если муж не заплатил свою долю?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Определение Московского городского суда от 02 февраля 2015 г. N 33-3104/15 (ключевые темы: купля-продажа – распоряжение общим имуществом – автомобиль – признание сделки недействительной – совместно нажитое имущество)

Определение Московского городского суда от 02 февраля 2015 г. N 33-3104/15

Судья: Тиханская А.В. Дело N 33-3104

02 февраля 2015 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Гербекова Б.И.

судей Лашкова А.Н. и Кнышевой Т.В.,

при секретаре Кашковском В.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Кнышевой Т.В.

дело по апелляционной жалобе и дополнительной апелляционной жалобе Волосник Г.А. на решение Головиского районного суда г. Москвы от 27 мая 2014 г., которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Волосник Г. А. к Волоснику А. П., Волоснику П. Я., Волосник Л. Н., Ларькину А. Н. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок – отказать; отменить меры, принятые определением Головинского районного суда г. Москвы по обеспечению иска от 03.04.2014 года, сняв арест с автомобилей: ***, государственный регистрационный знак ***, автомобиль ***, государственный регистрационный знак ***,

Волосник Г. А. обратилась в суд с иском к Волоснику А. П., Волоснику П. Я., Волосник Л. Н., Ларькину А. Н. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, в котором просила признать сделку купли-продажи автомобиля ***, заключенную 20 апреля 2013 г. между Волосником А.П. и Волосник Л.А., недействительной в силу ее ничтожности, признать сделку купли-продажи автомобиля ***, заключенную между Волосником А.П. и Волосником П.Я., ничтожной, в силу ее мнимости, признать сделку купли-продажи автомобиля ****, заключенную 20 мая 2013 г. между Волосником П.Я. и Ларькиным А.Н. недействительной, применить последствия недействительности ничтожных сделок, расторгнув договоры купли-продажи вышеуказанных автомобилей, возвратив стороны в первоначальное положение, аннулировав запись в органах ОГИБДД о регистрации прав собственности на указанные автомобили. Ссылалась на то, что с 16 декабря 2006 г. она состояла с Волосником А.П. в браке, который расторгнут решением Головинского районного суда г. Москвы 23 октября 2013 г. В период брака супругами были приобретены автомобили *** и ***, которым она управляла по доверенности. В момент возникновения конфликтных отношений 18 апреля 2013 г. Волосник А.П. забрал у нее документы на автомобиль *** и ключи, и 20 апреля 2013 г. без ее согласия продал автомобили своим родителям, впоследствии Волосник П.Я. оформил продажу автомобиля Вольво СХ70 дяде ответчика Волосника А.П. Все покупатели являются близкими родственниками Волосника А.П., им было известно о том, что она (истец) возражала против продажи автомобилей. Автомобили фактически из распоряжения Волосника А.П. не выбывали, он продолжал и продолжает пользоваться ими.

В судебном заседании Волосник Г.А. исковые требования поддержала.

Волосник А.П., также представляющий интересы Волосник Л.Н. и Волосник П.Я. в суд не явились, извещены надлежащим образом, направили в суд ходатайства об отложении судебного заседания, но так как дело приняло затяжной характер, ответчики не лишены были возможности представить письменные возражения, суд ходатайства отклонил, расценив их как злоупотребление процессуальными правами и в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело при данной явке.

Ларькин А.Н. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, мнения на исковое заявление не представил.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого как незаконного просит Волосник Г.А. по доводам апелляционной жалобы и дополнительной апелляционной жалобе, а именно по тем основаниям, что суд дал неверную оценку представленным доказательствам, не выяснил обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Волосник Г.А. и ее представитель по ордеру адвокат Плахотя В.А. на заседание судебной коллегии явились, доводы апелляционной и дополнительной апелляционной жалоб поддержали, считали решение суда незаконным и просили его отменить.

Волосник П.Я., также представляющий интересы Волосник Л.Н., Волосник А.П. и Ларькина А.Н. на заседание судебной коллегии явился, доводы апелляционной и дополнительной апелляционной жалоб не признал, просил их оставить без удовлетворения, а решение суда – без изменения.

На заседание судебной коллегии Волосник А.П., Волосник Л.Н., Ларькин А.Н. не явились, извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, полагала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Судебная коллегия, выслушав объяснения Волосник Г.А. и ее представителя по ордеру адвоката Плахотя В.А., Волосник П.Я., представляющего свои и интересы Волосник Л.Н., Волосник А.П. и Ларькина А.Н., обсудив доводы апелляционной и дополнительной апелляционной жалоб, исследовав материалы дела, не находит оснований для их удовлетворения и отмены решения суда, постановленного в соответствии с установленными обстоятельствами и требованием закона.

В соответствии с ч. 2 ст.35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов, по распоряжению общим имуществом супругов может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Читайте также:  Как вернуть деньги через суд?

В силу положений ст. 253 ГК РФ, подлежащей применению к настоящим правоотношениям, каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Таким образом, при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, по мотивам отсутствия у него необходимых полномочий либо согласия других участников, когда необходимость его получения предусмотрена законом ( ст. 35 СК РФ), следует учитывать, что такая сделка является оспоримой, а не ничтожной.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 253 ГК РФ требование о признании сделки недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах.

Рассматривая дело, суд правильно распределил бремя доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, обоснованно исходя из того, что, в силу ст. 56 ГПК РФ обязанность доказать, что покупатель знал о несогласии другого супруга на совершение сделки возлагается на супруга, заявляющего требование о признании этой сделки недействительной, при этом истец должен представить доказательства не только того, что он был не согласен на распоряжение имуществом, но и того, что другая сторона знала или должна была знать об этом обстоятельстве.

Разрешая спор, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и в соответствии с требованиями закона, регулирующего данные правоотношения, пришел к обоснованному выводу о том, что оснований, предусмотренных законом, для удовлетворения требований Волосник Г.А. не имеется.

Этот вывод суда мотивирован, подтвержден имеющимися в деле доказательствами, приведенными в решении, и оснований для признания его неправильным судебная коллегия не находит.

Как следует из материалов дела и установлено судом, с 16 декабря 2006 г. Волосник А.П. и Волосник Г.А. состояли в зарегистрированном браке, который расторгнут решением Головинского районного суда г. Москвы от 23 октября 2013 г., вступившего в законную силу 12 марта 2014 г.

В период брака супругами были приобретены два автомобиля – *** и ***, зарегистрированные на имя Волосника А.П., автомобилем Фольксваген Пассат управляла Волосник Г.А. на основании доверенности, выданной Волосником А.П.

18 апреля 2013 г. между Волосник А.П. и Волосник Г.А. произошел конфликт, в ходе которого Волосник А.П. забрал у Волосник Г.А. документы на автомобиль Фольквсаген Пассат и ключи от автомобиля.

В период рассмотрения гражданского дела о расторжении брака истцу стало известно о том, что 20 апреля 2013 г. Волосник А.П. продал приобретенные в браке автомобили своим родителям: автомобиль *** – Волоснику П.Я., автомобиль **** – Волосник Л.А. Впоследствии 20 мая 2013 г. Волосник П.Я., приобретя автомобиль, продал его брату супруги – Ларькину А.Н.

Решением Головинского районного суда г. Москвы от 23 октября 2013 г. произведен раздел совместно нажитого в браке Волосник Г.А. и Волосника А.П. имущества.

Упомянутым решением установлено, что автомобили *** и ***, которые являются совместно нажитым имуществом были проданы, а денежные средства от их продажи Волосник Г.А. переданы не были, то в пользу Волосник Г.А. с Волосника А.П. подлежит взысканию компенсация от проданных автомобилей в размере _ доли из расчета действительной стоимости вышеназванных автомобилей на дату рассмотрения иска, а именно в сумме ***руб. *** коп.

Решение Головинского районного суда г. Москвы от 23 октября 2013 г. в части раздела автомобилей и определения суммы компенсации за них, подлежащей взысканию в пользу Волосник Г.А., Волосник Г.А. не обжаловала.

Рассматривая дело, суд обсудил доводы истицы о том, что родителям Волосника А.П. было известно о наличии конфликта между супругами, которые находились в стадии расторжения брака, и что при заключении договоров купли-продажи ее согласие получено не было, о чем родители ответчика были уведомлены, и обоснованно их отверг, указав, что Волосник П.Я. и Волосник Л.А. свидетелями обсуждения супругами вопросов раздела совместно нажитого имущества не являлись и не могли с достоверностью знать об отсутствии согласия Волосник Г.А. на осуществление сделки купли-продажи, а также не мог быть осведомлен об отсутствии волеизъявления Ларькин А.Н., который приобрел автомобиль ***у Волосника П.Я.

Суд проверил утверждения истца о том, что сделки совершены без намерения создать соответствующие им правовые последствия, и что Волосник А.П. продолжает пользоваться автомобилем и обоснованно с ними не согласился, указав, что доказательств, с достоверностью подтверждающих эти обстоятельства, суду не представлено.

Дав оценку собранным по делу доказательствам, суд пришел к правильному выводу о том, что по указанным истцом обстоятельствам сделки купли-продажи автомобилей не могут быть признаны недействительными.

Указанные в п. 2 ст. 35 СК РФ основания для признания недействительными договоров купли-продажи автомобилей, не подтверждаются представленными истцом доказательствами. Требование о признании сделки недействительной может быть удовлетворено в том случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Волосник Г.А. оспаривая договоры, кроме собственных утверждений об осведомленности покупателей об отсутствии ее согласия на отчуждение автомобилей, допустимых доказательств о недобросовестности покупателей, не представила.

Правильным является и вывод суда об отсутствии оснований для признания сделки мнимой.

Мнимая сделка совершается для того, чтобы сформировать ложное представление у третьих лиц, характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент ее совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей, а волеизъявление свидетельствует о таковых.

В обоснование мнимости сделки стороне необходимо доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки. В частности, для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

Как усматривается из материалов дела, договоры купли-продажи сторонами исполнены, автомобили переданы покупателям, переход права зарегистрирован в органах ОГИБДД, что свидетельствует о наступивших правовых последствиях совершенной сделки.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно учел и то обстоятельство, что решением Головинского районного суда г. Москвы от 23 октября 2013 г., вступившим в законную силу, с Волосника А.П. в пользу Волосник Г.А. взыскана компенсация в связи с продажей вышеуказанных автомобилей, при определении размера которой принята действительная рыночная стоимость автомобилей, т.е., при разрешении вопроса о разделе совместно нажитого имущества, права Волосник Г.А. были восстановлены.

Оснований для признания этого вывода неправильным судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии согласия Волосник Г.А. на отчуждение автомобилей, в отношении которых заявлен спор, аналогичны доводам искового заявления, являлись предметом обсуждения в суде первой инстанции, сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат обстоятельств, которые бы влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, являются несостоятельными.

Иных доводов, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене решения, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 , 329 ГПК РФ,

Решение Головинского районного суда г. Москвы от 27 мая 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнительную апелляционную жалобу Волосник Г.А. – без удовлетворения.

Признание договора купли-продажи недействительным 2020

Содержание:

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Читайте также:  Можно ли определить порядок пользования квартирой?

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной. Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Услуги юристов по оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Проект Законы для людей

Самый частный и открытый юридический портал

Должник продал свое имущество? Рано радуетесь. Кредитор оспорит сделку!

И, вот оно! Наступил тот самый момент, когда… Впрочем, не хочу лирики. Давайте по существу. Очень много вопросов сыпется на меня ежедневно, и многие вопросы связаны с возможностью продажи должниками своего имущества в обход банков и судебных приставов. Многих читателей интересует вопрос: могут ли приставы или сам взыскатель оспорить договор купли-продажи, дарения или любую другую сделку, по которой должник избавился от своей квартиры, дома, машины и другого имущества?

Я, честно, устал отвечать на все эти вопросы, и даже сделал подборку самых популярных, но количество комментариев от этого не уменьшилось. По этой причине, я решил один раз объяснить Вам эту материю, чтобы больше к ней не возвращаться. Тем более, что мне есть что Вам сказать. Я буду опираться на конкретную судебную практику, поскольку теорией в подобных делах помочь вряд-ли возможно.

Ваш случай в студию! Взыскатель успешно оспорил один договор купли-продажи квартиры, однако получил отказ в отношении второго договора.

Исковые требования взыскателя удовлетворены частично. Суд постановил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, а так же признал недействительным запись о государственной регистрации права. В отношении признании недействительным второго договора суд отказал.

Фабула дела проста и понятна для всех, кто задался подобным вопросом. Собственно, этот как раз и есть Ваш случай. Взыскатель обратился в суд с исковым заявлением к должнику о признании недействительными двух сделок. Основание для подачи такого иска — наличие у взыскателя решения суда, которым в его пользу с должника взыскана задолженность. То есть, должник, зная о том, что у него перед взыскателем есть денежный долг, продал две свои квартиры, чтобы не отдавать их приставам.

Причем, в данном конкретном случае не имеет значения, что это за долг (кредит, заем, неосновательное обогащение, возмещение вреда и так далее), и кто именно выступает в роли взыскателя (банк, МФО, физическое лицо).

Взыскатель решил, что обе сделки на самом деле мнимые, то есть, совершены не с реальной целью продажи имущества, а с целью, вот неожиданность, сокрытия имущества от обращения на него взыскания. Надо сказать, что эта позиция хороша, если она подкреплена доказательствами.

В этом случае Взыскатель выяснил, что должник все еще прописан и фактически проживает в одной из проданных квартир.

Дальше будет нудный, но очень полезный разбор полетов с точки зрения Закона

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В судебном заседании было установлено, что должник, знал о наличии неисполненных перед Взыскателем обязательствах, но тем не менее, совершил действия по заключению договоров купли-продажи принадлежащих ему на праве собственности двух квартир, стоимость которых явно превышала объем его обязательств перед кредитором.

Что касается одной из квартир, то суд отказал в удовлетворении требования Взыскателя и сохранил сделку по ее продаже в силе по той причине, что оспариваемая сделка была исполнена ее участниками, вследствие чего продавец получила от покупателя денежные средства, а покупатель, соответственно, квартиру.

В пользу должника сыграло то обстоятельство, что сделка по покупке квартиры была совершена с использованием кредитных средств. Проще говоря, покупатель оформила ипотечный кредит, чтобы купить у должника эту квартиру. А наличие такого кредита накладывает на заемщика нешуточные обязанности по его возврату. Но Вы это уже знаете. Если нет, вот статья в помощь. Кроме того, должник не прописан в этой квартире и фактически не проживает. Оно и понятно, ведь там уже прописан новый собственник.

Что касается второй квартиры, то здесь все гораздо интереснее

По смыслу ч. 1 ст. 170 ГК РФ, обязательным условием для признания двусторонней сделки мнимой является наличие согласованных действий обоих сторон сделки, само по себе наличие неисполненных обязательств продавца перед третьими лицами не может считаться достаточным основанием для удовлетворения заявленных требований в данной части.

Исследовав материалы дела, суд выявил между продавцом и покупателем второй спорной квартиры договоренность о совершении сделки для вида без намерения придать ей соответствующие правовые последствия.

И вот на чем суд выстроил свою позицию. Должник как до так и после регистрации данной сделки с регистрационного учета по названному адресу не снимался, квартирой пользуется по настоящее время. В свою очередь, покупатель в квартиру не вселялся, а вместо этого ютится с женой и ребенком в своей старой однокомнатной квартире

Должника не спасло даже наличие договора найма жилого помещения, согласно которому новый собственник квартиры предоставил ее Должнику для длительного проживания. Суд расценил это доказательство не в пользу самого должника, и посчитал, кстати, вполне обоснованно, что собственник не имел намерения проживать в этой квартире. А учитывая, что плата за пользование квартирой была сильно занижена, по сравнению с рыночной, суд разнес этот договор по кирпичикам.

Кроме того, суд правомерно указал на отсутствие в тексте договора купли-продажи квартиры расписки в получении денежных средств, а так же усомнился в отсутствии доказательств наличия у Покупателя денежных средств, необходимых для покупки квартиры. Эту позицию суд подкрепил сведениями о совокупном доходе семьи. Попросту, справки о заработной плате Покупателя и его супруги показали, что скопить на такую квартиру они попросту не были в состоянии. Плюс ко всему, покупатель квартиры оказался дальним родственником должника.

Все эти факты и позволили суду вынести решение в пользу взыскателя и признать мнимым договор продажи второй квартиры.

(Источник вдохновения: Апелляционное определение Омского областного суда от 14.01.2015 г. по делу № 33-28/2015).

Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным в связи заниженной стоимостью предмета договора

Вчера было получено уведомление о проведенной государственной регистрации ограничения (обремения) права от Управления Федеральной службы государственной регистрации. Оказалось, на приобретенные год назад физическим лицом у юридического лица (ООО) объекты недвижимости: земельный участок и расположенные на нем нежилые строения наложено обрменение ввиде обеспечительных мер в рамках процедуры банкротства. В отношении Продавца вышеуказанной недвижимоти (юридическое лицо ООО) на сегодняшний день введена процедура наблюдения (стадия банкротства) и Арбтиражный суд по заявлению временного управляющего накладывает обеспечительные меры на вышеуказанные обьеты недвижимоти. В своем заявлении о наложении обеспечительных мер на обьекты недвижимсоти, временный управляющий ссылается на подозрительность заключенного договора купли-продажи ввиду заниженной стоимости объектов недвижимости. В последствии, уже в других стадиях банкротства в судебном порядке будет рассматриваться вопрос о действительности данной сделки.

Согласно, Статья 61.2. ФЗ РФ “О несостоятельности (банкротстве)” – Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В нашем случае обьекты недвижимости были приобретены в марте 2015г., а заявление о признании банкртом было принято судом опреленеием в октябре 2015г., то есть через пол года после соверщения сделки.

Приобретенные обьекты недвижимости по сути не имеют ценности, они находятся почти в разрушенном сосотянии, но земельный участок занижен в половину от стоимости, котрую указывает временный управляющий в своем заявлении.

Понимая, что судебное разбирательства по существу действительности или недействительности настоящего догвора неизбежно, я начала смотреть практику по данному вопросу и наткнулась на совершенно свежее постановление Пленума Верховоного суда РФ № 25 от 23.06.2015г., где говрится следующее, касаясь данного вопроса:

Сторона сделки, которая заявила о ее недействительности (ничтожности, оспоримости) и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ). Сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (пункт 2 статьи 166 ГК РФ). Говоря простым языком, сторона знала, что подписывает договор по иной цене и изъявила волю на его дальнейшее исполнение (т.е передала деньги, или объект недвижимости).

При установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Факты уклонения гражданина или юридического лица от уплаты налогов, нарушения им положений налогового законодательства не подлежат доказыванию, исследованию и оценке судом в гражданско-правовом споре о признании сделки недействительной, так как данные обстоятельства не входят в предмет доказывания по такому спору, а подлежат установлению при рассмотрении налогового спора с учетом норм налогового законодательства.

То есть, правильно ли я поняла, что в моем случае сделку как таковую, могут и не признать недействительной, а лишь прировнять сумму к заявленной временным управляющим/конкурсным управляющим и донасчитать налог для ЮР. лица, в силу того, что занижая сумму в договоре юр.лицо пыталось уйти от налогов? Может есть реальные ситуации, буду признательна за комментарии

Читайте также:  Является ли нарушением взятие денег в долг по расписке у сироты старше 18 лет?

Как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры

При подробном рассмотрении даже в идеальном жилье, продаваемом на вторичном рынке, можно обнаружить ряд недостатков. Иногда реальность настолько разнится с ожиданиями, что новый собственник хочет расторгнуть сделку купли-продажи. Продавец также может быть инициатором разрыва договоренностей, если Покупатель не выполняет обязательства. Расторгнуть договор при покупке недвижимости можно на законных основаниях. Насколько сложно это сделать, зависит от содержания соглашения, порядка оплаты и ряда прочих сопутствующих обстоятельств.

Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры

Прежде чем перейти к подробной инструкции по оспариванию сделки, необходимо определиться с основными понятиями.

Недействительной считается купля-продажа, которая не влечет никаких правовых последствий, прав и обязанностей сторон. Заключенное соглашение «обнуляется» в силу ряда нарушений, сопутствующих его подписанию.

В зависимости от обстоятельств, которые повлекли недействительность, сделки делятся на оспоримые и ничтожные.

Оспоримость

В результате некорректно проведенной продажи могут быть нарушены права обеих сторон договора или третьих лиц. Если законность отчуждения недвижимости подвергается сомнению, вопрос подлежит рассмотрению в суде, а сделка называется оспоримой.

При оспаривании заинтересованное лицо — истец обращается в суд с заявлением, где отражается просьба восстановить справедливость, приводятся доказательства нарушения его прав. Например:

  • наследник, не принявший наследство по объективным причинам, может заявить о праве на часть проданной квартиры;
  • ребенок, по достижении им 18 лет, вправе потребовать отмену купли-продажи, если родители не учли его имущественные интересы, приобретая квартиру за средства материнского капитала.

Оспаривать сделку можно по следующим основаниям:

  • Договор составлен с нарушениями действующего законодательства.
  • Сделка заключена юридическим лицом, в сферу деятельности которого не входит осуществление операций по продаже (покупке) недвижимости.
  • В процессе оформления не было получено согласие третьего лица или госоргана. Оспорить продажу может супруг, которого не попросили подготовить письменное согласие на продажу совместно приобретенной квартиры; банк, если имущество находилось в залоге; ООП, если продавец (покупатель) не обратились, зная, что в сделке принимают участия несовершеннолетние или недееспособные граждане.
  • Договор был подписан несовершеннолетним в возрасте 14-18 лет (кроме случаев досрочного обретения полной дееспособности с 16 лет). С иском о признании отчуждения квартиры незаконным могут обратиться родители, попечители ребенка.
  • Сделка совершена лицом с ограниченной дееспособностью. Договоренность признается недействительной по иску попечителя.
  • Временная недееспособность Покупателя или Продавца. Если выяснится, что дееспособный гражданин в момент подписания соглашения был в состоянии, при котором не мог осознавать происходящее, операция признается недействительной.
  • Заблуждение. Если сторона, подписывающая соглашение, неясно понимала суть происходящего, ошибалась по поводу предмета и сути договора, по иску заблуждающейся стороны сделка может быть признана недействительной. Стоит уточнить, что заблуждение должно быть существенным, например — был неверно идентифицирован объект, то есть человек приобрел не ту квартиру; одна из сторон допустила ошибку или опечатку, повлекшую неправильной толкование сути соглашения; Продавец (Покупатель) не понимал, с кем заключает соглашение, при каких обстоятельствах и что из этого следует. Если дело дошло до суда, а вторая сторона согласилась подкорректировать условия до тех, с которыми была согласна первая сторона изначально, отчуждение отменить не удастся. Если сделка будет признана недействительной, заблуждающийся должен возместить контрагенту убытки.

Ничтожность

Договор купли-продажи, не соответствующий требованиям законодательства, составленный с рядом грубых нарушений, считается ничтожным, как и сама сделка.

При этом не нужно дожидаться решения суда для оглашения договоренностей ничтожными, поскольку они таковыми являются априори.

Сделка признается ничтожной, если:

  • Договор был заключен без возникновения правовых последствий (мнимая покупка) или же стороны оформили куплю-продажу, чтобы прикрыть ею иную сделку (ст. 170 ГК РФ). Пример — заключение ДКП без фактической передачи денег для снижения размера налогов.
  • Одна из сторон — недееспособный гражданин с психическим расстройством. Если вторая сторона знала о недееспособности контрагента, она должна возместить расходы, связанные с оформлением соглашения. Однако если опекун психически нездорового человека подаст иск с просьбой признать операцию по отчуждению законной, предоставив доказательства, что в результате недееспособный гражданин получил выгоду, сделка может быть признана действительной.
  • Договор оформил ребенок, не достигший 14-летнего возраста. По закону от его лица должен действовать официальный представитель — опекун или родитель. Однако если последний заявит в суде, что покупка (продажа) выгодна для малолетнего участника правовых отношений, соглашение может быть признано действительным (ст. 172 ГК РФ).
  • При оформлении использовались фальшивые или украденные документы; для получения подписи собственника привлекались третьи лица, действующие с целью обмануть, ввести в заблуждение.
  • Продаваемое имущество подлежит изъятию за долги.

Наличие факторов, влекущих недействительность сделки, еще не означает ее отмены в суде. Для аннулирования договора необходимо предоставить доказательства нарушений. Если контрагент действовал честно и добросовестно, не мог знать об ущемлении интересов третьих лиц, суд может отказать в удовлетворении иска.

Оспаривание сделки до и после регистрации права собственности

Если госрегистрация перехода прав собственности еще не состоялась, договор можно расторгнуть быстро и без лишних издержек. Для этого достаточно достичь компромисса и заключить соглашение о расторжении ДКП.

Иногда стороны выявляют разногласия после подачи документов в Росреестр. Договорившись об отмене операции с недвижимостью, нужно незамедлительно обратиться в Росреестр, подать заявление об отмене госрегистрации и соглашение о расторжении договора.

После регистрации оформить отмену будет сложнее. При взаимном согласии на отмену продажи придется заключать обратный договор, где Покупателем будет бывший собственник, а Продавцом — прежний приобретатель имущества.

Согласно практике, чаще недовольной остается одна из сторон, и единственный способ признать сделку недействительной — обратиться в суд. В случае принятия положительного решения недвижимость возвращается бывшему владельцу, а деньги — Покупателю (ст. 167 ГК РФ).

Кто может оспорить сделку

Инициировать процесс оспаривания купли-продажи могут только лица, интересы которых оказались ущемлены в результате отчуждения имущества. Ими могут быть:

  • непосредственно Продавец и Покупатель квартиры;
  • дети, которые имели право на получение жилья взамен принадлежащей им квартиры (доли);
  • супруги, несогласные с продажей;
  • родственники, которые имели право на проживание в квартире — пребывающие в местах лишения свободы, на стационарном лечении в оздоровительном учреждения, проходящие срочную службу в армии;
  • опекуны и иные граждане, имеющие право на часть имущества или проживающие в проданном объекте недвижимости;
  • органы опеки и попечительства, если выясняется, что сделка совершена с несовершеннолетним (недееспособным) лицом без их ведома и согласия;
  • прокуратура — в случае нарушения законодательства, нецелевого использования бюджетных средств или при поступлении жалобы от третьих лиц.

В какой срок можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Существует понятие «исковой давности». Согласно ст. 195 ГК РФ — это срок, в который гражданин, чьи права были нарушены, сможет подать иск в защиту своих интересов.

При определении срока руководствуются ст. 181 ГК РФ. Временные интервалы, в которые граждане могут обратиться в суд, составляют:

  • 1 год, если в иске стоит требование о признании оспоримой сделки недействительной. Течение срока начинается со дня, когда прекратились действия, направленные на принуждение к подписанию соглашения. Если гражданин не знал и не мог знать о наличии обстоятельств, определяющих недействительность договора, срок начинает отчитываться с даты, когда пострадавший получил информацию о нарушениях.
  • 3 года в случае требования признать ничтожную сделку недействительной. Течение срока начинается с момента исполнения этой сделки. Если же иск подает заинтересованное лицо, чьи права были ущемлены, начало 3-летнего срока начинается с даты, когда истец узнал о нарушениях.

Иногда родственники пытаются оспорить сделку после смерти продавца. Ответчиками в данном случае будут выступать новые собственники, а истцами — наследники.

Юридическая практика насчитывает ряд обратных ситуаций, когда обманутыми остаются собственники. Подобных случаев можно было бы избежать, обратившись к юристу, тщательно проверив документы, корректно составив договор.

Порядок признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Перед судом необходимо предпринять пытки досудебного урегулирования спора. Для этого в адрес ответчика направляется уведомление об отмене договора. Вторая сторона может не торопиться с решением, ей отведен срок 30 дней. Если ответа нет или он отрицательный, можно обращаться в суд.

Чтобы отстоять свои права и добиться признания следки недействительной, необходимо действовать поэтапно:

  1. Собрать доказательства, подтверждающие нарушение закона, несоблюдение условий договора, игнорирование интересов третьих лиц.
  2. Оформить исковое заявление.
  3. Оплатить госпошлину.
  4. Обратиться в суд по месту нахождения имущества.
  5. Принять участие в судебном процессе.
  6. Получить решение суда. Если оно положительное — обратиться в Росреестр для перерегистрации права собственности.

От сбора доказательств зависит, будет ли принят иск, признают ли сделку недействительной. В качестве подтверждения нарушений выступают:

  • Фальшивые документы. Подлинность каждого паспорта, свидетельства может проверить нотариус. Сведения о том, кому и когда продавалась недвижимость, можно получить из выписки ЕГРН.
  • Данные о наличии зарегистрированных в квартире лиц. В домовой книге указано, кто прописан в квартире. Если в эту категорию входят дети, не достигшие 18 лет, супруг, неимущие граждане, которым жилье было предоставлено в качестве служебного до 2005 г., получатели ренты, сделка оспорима. Продавец не мог продать квартиру, выселив указанных лиц и не получив согласия на продажу от них лично или их представителей.
  • Справка о психическом здоровье Продавца (Покупателя). Контрагент должен произвести запрос в психоневрологический диспансер для получения данных о вменяемости и дееспособности второй стороны соглашения. Если в больнице отказывают в предоставлении информации, можно запросить данные через суд путем подачи ходатайства.
  • Сведения о невыполнении условий договора. Если контрагент не вносит оплату в установленные сроки, необходимо предоставить выписки со счета об отсутствии поступлений на счет.

Вооружившись доказательствами, можно приступать к составлению иска.

Иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным

Документ составляется в письменной форме в соответствии со ст. 131 ГПК РФ. Иск состоит из нескольких частей:

  • Контактной информации, расположенной в правом верхнем углу. Здесь указывается наименование суда, ФИО истца, ответчика, их адреса и личные данные. Ниже рассчитывается цена иска. Она составляет определенную сумму плюс процент от цены договора.
  • Основная часть, где приводится полная информация о сделке: когда был заключен договор, какие условия нарушены, чьи интересы были ущемлены.
  • Прошение. В зависимости от того, является истец Продавцом или Покупателем, он может просить либо вернуть недвижимость, либо выплатить сумму, уплаченную в счет стоимости квартиры. Также можно потребовать возмещение судебных издержек.
  • Список документации.
  • Подписи сторон.

Документы

К иску необходимо приложить перечень документов:

  • копии исков для каждого из заинтересованных лиц;
  • чек об оплате госпошлины;
  • уведомление, подтверждающее попытки урегулировать спор до суда;
  • договор купли-продажи;
  • выписку ЕГРН;
  • доказательства нарушений законодательства, позволяющие признать сделку недействительной.

Если документы не будут поданы в нужном объеме, судья может оставить иск без рассмотрения или вернуть для устранения недочетов.

Госпошлина

Сума, обязательная к оплате, рассчитывается согласно п. 1 ст. 333.19 НК РФ и зависит от стоимости квартиры. Например:

  • если цена имущества колеблется в пределах 100-200 тыс. руб., госпошлина равна:
    3 200 руб. + 2% Х (цену жилья – 100 тыс. руб.);
  • при стоимости имущества от 200 тыс. руб. до 1 млн. руб., госпошлина составит
    5 200 руб. + 1% Х (цену жилья – 200 тыс. руб.);
  • для недвижимости дороже 1 млн. руб. госпошлина составит:
    13 200 руб. + 0,5% Х (цену жилья – 1 млн. руб.).

Предельная сумма, подлежащая оплате — 60 тыс. руб.

Принятие судебного решения

После подачи документов судья рассматривает обращение в течение 5 дней, а затем назначает даты предварительного и основного заседаний.

В целом процесс принятия решения занимает около 2 месяцев, однако особо трудные случаи, при которых требуется сбор дополнительных сведений и проведение экспертиз, может растянуться на полгода и более. В итоге каждая из сторон вправе оспорить вынесенное решение в порядке апелляции. Для выяснения всех тонкостей процесса рекомендуется заручиться поддержкой юриста.

Отменить сделку купли-продажи нелегко по ряду причин: Продавец зачастую не желает расставаться с деньгами, Покупатель отстаивает право на приобретенное имущество, третьи лица препятствуют отмене договора. Проще оформить обратную сделку, но если компромиссы недостижимы, дальнейшие шаги лучше обдумать с юристом.

Какие обстоятельства однозначно повлекут недействительность сделки? Как правильно составить иск? В какой суд обратиться и как правильно себя вести в ходе слушания для получения положительного решения в суде? Ответы на все вопросы подскажет юрист сайта.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Ссылка на основную публикацию