Действия при расторжении договора купли-продажи

Энциклопедия решений. Расторжение договора купли-продажи

Расторжение договора купли-продажи

Договор купли-продажи может быть расторгнут по обстоятельствам, связанным с волеизъявлением одной или обеих его сторон, на основании:

– соглашения сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ), для чего требуется заключение соответствующего соглашения, которое должно быть совершено в той же форме, что и сам договор,если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

– на основании решения суда (п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ);

– вследствие отказа одной из сторон договора от его исполнения (ст. 450.1 ГК РФ).

По общему правилу (если иное не предусмотрено договором или законом) для расторжения договора в связи с его существенным нарушением одной из сторон требуется принятие судебного акта (п. 2 ст. 450 ГК РФ)*(1). Это касается и большинства видов договора купли-продажи.

Оценка существенности допущенного нарушения договора определяется с учетом конкретных обстоятельств, исходя из положений абзаца четвертого п. 2 ст. 450 ГК РФ. Согласно этой норме нарушение договора является существенным, если оно влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В качестве существенного нарушения может квалифицироваться, в частности, длительное либо неоднократное нарушение обязанности оплатить товар (постановления Президиума ВАС РФ от 10.06.2014 г. N 1999/14, АС Уральского округа от 11.09.2015 N Ф09-6367/15, ФАС Северо-Кавказского округа от 18.11.2013 N Ф08-6706/13, АС Северо-Кавказского округа от 25.03.2016 N Ф08-913/16, п. 65 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22), неисполнение обязанности передать товар в предусмотренный договором срок (постановление ФАС Центрального округа от 24.01.2014 N Ф10-4513/13), передача товара без необходимых документов либо с недействительными документами (постановление АС Западно-Сибирского округа от 14.12.2015 N Ф04-26854/15), несоответствие товара, подготовленного к передаче, условиям договора, в том числе отсутствие документов, которыми должно подтверждаться такое соответствие (постановление АС Уральского округа от 06.10.2015 N Ф09-734/15, АС Северо-Кавказского округа от 14.09.2015 N Ф08-5656/15).

Статья 460 ГК РФ предоставляет покупателю право наряду с иными требованиями предъявить требование о расторжении договора купли-продажи в случае неисполнения продавцом обязанности передать товар свободным от любых прав или законных притязаний третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, и покупатель не знал и не должен был знать о правах третьих лиц на товар. Указанные обстоятельства не являются основаниями для признания договора купли-продажи недействительным (см. п. 83 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, постановление АС Уральского округа от 06.04.2016 N Ф09-984/10). Отметим, что само по себе наличие прав третьих лиц в отношении объекта купли-продажи не является безусловным основанием для расторжения договора купли-продажи. Для расторжения договора (помимо наличия обстоятельств, предусмотренных ст. 460 ГК РФ) необходимо, чтобы такие права ограничивали оборотоспособность объекта купли-продажи, препятствовали его использованию либо иным образом нарушали права покупателя как нового собственника (постановление АС Дальневосточного округа от 26.04.2016 N Ф03-1217/16).

Отказ от исполнения договора купли-продажи (то есть его расторжение без обращения в суд на основании заявления одной стороны) возможен в случаях, предусмотренных самим договором или законом (ст. 450.1 ГК РФ). Применительно к договорам купли-продажи, не являющимся договорами поставки, существенность нарушения обязательств одной из сторон может являться основанием для отказа другой стороны от исполнения договора только в том случае, если это прямо предусмотрено договором. Положения ГК РФ о купле-продаже допускают возможность отказа от исполнения договора, в частности, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар (п. 1 ст. 463 ГК РФ)*(2), в случае существенного нарушения требований к качеству товара (п. 2 ст. 475 ГК РФ), если покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора не принимает товар или отказывается его принять (п. 3 ст. 484 ГК РФ), если сторона, обязанная страховать товар, не осуществляет страхование в соответствии с условиями договора (ст. 490 ГК РФ), если розничному покупателю, с которым заключен договор, не предоставлена возможность незамедлительно получить в месте продажи информацию о товаре, указанную в п.п. 1 и 2 ст. 495 ГК РФ (п. 3 ст. 495 ГК РФ) и проч.

Во всех случаях, когда законом или договором допускается односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи, договор считается расторгнутым с момента получения одной стороной направленного второй стороной уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, если иной срок расторжения не указан в уведомлении либо не определен соглашением сторон (п. 4 ст. 523, 450.1 ГК РФ).Уведомление, доставленное по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считается полученным юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу (п. 3 ст. 54, ст. 165.1 ГК РФ).

*(1) Специальные правила установлены ГК РФ для договора поставки (п. 1 ст. 523 ГК РФ), существенное нарушение которого одной из сторон позволяет второй стороне отказаться от его исполнения без обращения в суд (см. подробнее в материале “Энциклопедия решений. Расторжение договора поставки”.

*(2) Как разъяснено в п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16, п. 1 ст. 463 ГК РФ не содержит явно выраженного запрета предусмотреть договором иное (например, что при отказе продавца передать покупателю проданный товар расторжение договора по инициативе покупателя возможно лишь в судебном порядке). Однако договором не может быть полностью устранена возможность его прекращения по инициативе покупателя при таких обстоятельствах.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Желание расторгнуть договор купли-продажи (ДКП) квартиры может возникнуть по разным причинам: покупатель не выплатил сумму, указанную в договоре; собственник отказывается покинуть квартиру; на жилье появились иные претенденты; условия проживания не соответствуют ожидаемым. Иногда стороны договариваются об обоюдном расторжении сделки и оформляют соглашение, но чаще приходится обращаться в суд.

Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Процесс заключения договора «растянут» во времени. Это связано с необходимостью собирать справки, проверять документы, урегулировать вопросы с органами опеки и попечительства, банком. За это время может случиться, что решительно настроенный продавец (покупатель) откажется от намерения совершать сделку, или, поддавшись давлению, подпишет договор, но постарается быстрее все вернуть «на круги своя». Закон предоставляет такую возможность. Гражданский кодекс регламентирует не только процесс заключения сделки, но и порядок ее расторжения.

Прекращая соглашение, собственник и покупатель надеются, что одному вернется недвижимость, а другому — деньги. Однако если в договоре нет пунктов, предполагающих возврат имущества, то расторжение сделки не является основанием для возврата квартиры покупателю.

Например, в соглашении прописано «… при невыполнении указанных условий одной из сторон договор может быть расторгнут в одностороннем порядке или по обоюдному согласию». Из содержания ясно — расторжение возможно, но это ничего не влечет.

Как нужно: «… При расторжении договора Продавец и Покупатель обязуются вернуть все исполненное по обязательствам» и далее — конкретизировать, когда производится возврат имущества: «… Возврат необходимо произвести в течение n дней. При несоблюдении данного условия нарушителем выплачивается неустойка в размере m».

Если договор заключен без нарушения норм права, то только при наличии подобных пунктов возможен возврат к исходному состоянию.

Согласно ст. 450-453 ГК РФ, расторгнуть заключенный договор купли продажи можно:

  • по соглашению сторон;
  • по требованию одной их сторон путем обращения в суд.

Стоит уяснить, что «расторгнуть» договор — не значит забыть о нем и жить по-прежнему. Придется заключить «соглашение о расторжении» в той форме, в которой изначально оформлялся документ купли-продажи.

До регистрации

Ключевой момент в приобретении квартиры — переход права собственности. Только после регистрации покупатель становится собственником, имеющим право на распоряжение имуществом. До тех пор законным владельцем все еще является продавец.

На этом этапе для расторжения сделки достаточно составить соглашение о прекращении договора.

После регистрации

Если покупатель стал законным собственником, и все условия договора уже выполнены, значит, документ не действует, и расторгать нечего.

Отменить сделку можно будет только в случаях, предусмотренных законодательством, а также если ранее в договоре были прописаны условия расторжения сделки.

Один из вариантов выйти из сложной ситуации — заключить новый ДКП, согласно которому квартира перейдет прежнему собственнику.

Основания и условия для расторжения сделки

Основная статья закона, на которую ссылаются при отмене соглашения — ст. 450 ГК РФ. Согласно п. 2, изменение или расторжение договора возможно по одной из причин:

  • одна из сторон существенно нарушила условия;
  • в иных случаях, предусмотренных законом.

Положения подчеркивают свободу договорных отношений, возможность скорректировать ситуацию.

«Существенными» называют нарушения, которые влекут нанесение ущерба пострадавшей стороне, препятствуют получению предполагаемой выгоды. При этом под «существенностью» стороны могут понимать разные вещи.

Недействительность сделки

Следует различать расторжение по согласию и признание договора недействительным. Последнее регулируется гл. 2 ГК РФ. По закону, сделка может быть признана недействительной в силу своей ничтожности или оспоримости.

Сделка признается недействительной при наличии следующих обстоятельств:

  • нарушение норм закона при составлении документа;
  • заключение договора недееспособным или ограниченно дееспособным лицом;
  • оформление сделки лицом, находящимся в состоянии измененного сознания (или ином), препятствующим пониманию совершаемых действий;
  • подписание соглашения несовершеннолетним без участия официальных представителей;
  • заключение договора под принуждением, путем обмана;
  • оформление мнимой сделки.

После признания операции купли-продажи недействительной возникает правовое последствие. Стороны производят возврат всего полученного в результате заключения договора, а если вернуть в натуре квартиру не удается, осуществляется возврат ее стоимости.

Возможные причины отмены сделки для покупателя и продавца

Реализовать возможность расторгнуть соглашение в одностороннем порядке покупатель может следующих случаях:

  • Истребование переданного по договору имущества третьими лицами.
  • Отказ от передачи имущества продавцом по причине его изъятия при условии, что покупатель не знал о предстоящем событии.
  • Несоответствие переданной квартиры параметрам, указанным в договоре. Если будет доказано, что предоставляемые документы о технических параметрах квартиры были фальшивыми, и цель подделки — введение в заблуждение заинтересованного лица, сделка будет признана недействительной. Если же покупатель не увидел разногласий в документах по невнимательности, продавец не виноват.
  • Отказ от страхования, если это оговорено в договоре.
  • Нежелание продавца предоставить документы об объекте.

Продавец может инициировать расторжение, если покупатель:

  • уклоняется от выплаты денег в порядке, предусмотренным договором;
  • покупатель не исполняет прочие обязательства, прописанные в соглашении.

Расторжение ДКП возможно только при веских на то причинах, хотя даже невыплата одной стороной денег может быть признана недостаточным основанием для аннулирования договора. В таких случаях продавцу рекомендуется подавать иск о выплате средств и начислении неустойки.

Наиболее частые нарушения:

  • отказ выселиться из квартиры;
  • отказ от совершения оплаты.

В таких ситуациях для выбора правильного направления действий рекомендуется получить консультацию юриста.

Существенные изменения условий

Если одна из сторон не знала о каких-либо обстоятельствах, которые могли бы в корне поменять решение о приобретении квартиры, договор может быть расторгнут.

Примеры таких обстоятельств:

  1. После непродолжительного проживания выяснилось, что дом в аварийном состоянии и подлежит сносу.
  2. Резкие изменения в экономике привели к падению (росту) курса расчетной валюты. В результате одна из сторон несет существенные убытки.
  3. В соседней квартире находится парикмахерская (сауна, игровая комната и прочее), что мешает спокойному времяпровождению дома.

При грамотной проверке документов подобные неудобства можно было выявить еще при заключении предварительного договора, проверив план реконструкции города, познакомившись с соседями. Вовремя не проявив бдительность, пострадавшей стороне придется решать вопрос в суде, и результат может быть непредсказуем.

В течение какого времени можно расторгнуть договор

Сроки расторжения разнятся в зависимости от сопутствующих обстоятельств:

  1. Если договор еще не выполнен, не произведена регистрация, его можно расторгнуть в согласительном порядке в любое время до произведения регистрации.
  2. Если договор исполнен, причин для признания недействительности нет, осуществляется обратная сделка, срок которой неограничен.
  3. В суд обращаются, если соглашение о расторжении достичь не удается, есть причины для признания договора недействительным. Срок подачи иска — 3 года с момента заключения сделки или момента, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своих прав.

Если квартира передана, деньги выплачены в указанные сроки, произошла регистрация перехода права собственности, и все осуществлялось в рамках закона, расторгнуть соглашение можно только при веских на то основаниях. А насколько существенны будут аргументы, решит суд.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после госрегистрации

Пути прекращения договорных взаимоотношений различаются затратами времени, сил и материальных средств. Если выбирать путь наименьшего сопротивления, то это — заключение соглашения.

Порядок действий при решении вопроса в согласительном порядке

Независимо от факта регистрации договора, расторгнуть его можно в согласительном порядке. Для этого необходимо:

Если регистрация не произошла

Если регистрация состоялась

Обсудить возможность заключения дополнительного соглашения об отмене договора

Обсудить возможность оформления обратной сделки

Составить соглашение о расторжении договора купли-продажи

Оформить новый договор купли-продажи, где покупатель становится продавцом той же квартиры, а продавец – покупателем

Заверить документ у нотариуса, если он был ранее заверен, или просто подписать, если соглашение составлено в простой форме

Поставить нотариальное заверение, произвести регистрацию договора

Уведомление о намерении расторгнуть соглашение направляется в письменном виде, желательно — почтой в виде письма с описью вложения. Вторая сторона может обдумать предложение в течение 30 дней (если иное не было оговорено договором). В случае отказа не избежать суда.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

Данный порядок действий соблюдается и при намерении обратиться в суд. Органы правосудия задействуются только при условии, что стороны не смогли достичь компромисса.

Как расторгнуть договор купли-продажи в суде

Процесс отстаивания интересов в суде требует специальной подготовки, знания норм права. При неосведомленности о тонкостях процесса, следует действовать по инструкции:

  1. Произвести досудебное урегулирование спора, заручиться доказательствами бесперспективности договорного решения вопроса.
  2. Подготовить иск. В нем может быть указано требование о расторжении соглашения, о возврате имущества или денежных средств. Допускается объединение в иске 2 и более требований.
  3. Подготовить сопутствующие документы.
  4. Подать иск в суд.
  5. Принять участие в судебном процессе.
  6. Получить решение суда.

Судья может вынести вердикт:

  • Удовлетворить иск и расторгнуть договор, вернуть имущество, возместить истцу убытки, связанные с судебным процессом.
  • Отказать в удовлетворении иска.
Читайте также:  Как составить претензию на невыполнение условий договора?

Как составить иск

Форма и содержание документа должны соответствовать ст. 131 ГПК РФ. Он делится на несколько частей:

  • «Шапка», где указываются сведения о судебном органе, истце, ответчике; обозначается цена иска (стоимость квартиры) и госпошлина.
  • Основная часть. В ней истец указывает, когда совершена сделка, какие нормы права нарушены. Необходимо лаконично и убедительно доказать, что возникшие обстоятельства являются существенными для прекращения договора и возврата имущества.
  • Прошение. Здесь оказывается, что хочет в итоге получить истец: расторгнуть договор, вернуть недвижимость, обязать ответчика выплатить сумму с учетом пени.
  • Перечень документов.
  • Подпись и дата.

Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры

Документы

К иску прилагается:

  • копия договора купли-продажи;
  • доказательства досудебного урегулирования спора;
  • доказательства нарушений со стороны ответчика;
  • сведения о передачи денежных средств;
  • чек об оплате госпошлины;
  • копии исков по числу заинтересованных лиц.

Иск с приложениями рассматривается судьей в течение 5 дней, после чего принимается решение о начале гражданского процесса.

Поскольку стоимость квартиры превышает 50 тыс. руб., подобные дела рассматриваются в районном суде.

Госпошлина

Расчет суммы, которую нужно уплатить накануне подачи иска, производится согласно п. 1 ст. 333.19 НК РФ. В документе указаны суммы, от которых производится расчет. Госпошлина рассчитывается в зависимости от цены иска (стоимости недвижимости).

Цена иска, руб.Фиксированная ставка, руб.n,%Сумма вычета, руб.
Меньше 20 000
(госпошлина не менее 400 руб.)
4
20 001—100 000800320,000
100 001—200 0003,2002100,000
200 001—1 000 00052001200,000
Более 1000 000
(госпошлина не более 60 тыс. руб.)
13,2000.51,000,000

Дополнительные затраты будут связаны с услугами юриста по составлению иска, разъяснению положений законодательства.

Период ожидания

Подобные дела рассматриваются в пределах 2 месяцев со дня подачи иска. Вторая сторона сможет оспорить решение в порядке апелляции, тогда суд будет длиться до полугода.

Срок исковой давности

Произвести отмену договора через суд можно только в пределах срока исковой давности, которая составляет 3 года с момента его регистрации.

Если пострадавшая сторона имеет веские причины, по которым срок обращения был нарушен, можно подать в суд ходатайство о восстановлении срока и предоставить доказательства обстоятельств, препятствующих более ранней подаче документа.

Как обезопаситься от срыва договоренностей

Перед заключением основного договора заключается предварительный, и нарушение его условий уже свидетельствует о недобросовестности нарушителя.

В таком договоре должны быть пункты:

  • дата (срок) и место заключения Основного соглашения;
  • срок внесения платы за коммунальные услуги;
  • дата выписки (снятия с регистрации) прописанных в помещении лиц, даты выезда самого собственника;
  • заключительный срок оплаты стоимости квартиры.

Если начались нарушения указанных пунктов, составляется претензия. В документе фиксируется, какие договоренности были нарушены. Впоследствии претензия может быть использована в суде как доказательство несоблюдения условий договора.

Судебная практика

Для продавца неуплата покупателем стоимости квартиры кажется существенным условием для расторжения договора, однако при рассмотрении вопроса в органах правосудия судьи обычно иного мнения. Об этом свидетельствует пример из судебной практики.

Гражданин Ш. приобрел у Л. квартиру по договору купли-продажи. В документе значилась продажная стоимость ХХ руб., из которой Л. уплатил только 1,25%. Остаток суммы покупатель обещал выплатить до n числа 2014 г., но до указанной даты выплата не была произведена. Ш. подал в суд и привел такие аргументы в пользу расторжения договора:

  • Переданная квартира для Л. — неосновательное обогащение. Следуя ст. 1102 ГК РФ, если кто-либо безосновательно приобрел имущество другого человека, он обязан его вернуть.
  • Согласно ст. 1104 ГК РФ если неосновательное обогащение представляет имущество, приобретатель должен вернуть его в натуре.

Ответчик не явился, о его месте жительства никому неизвестно, и заседание проводилось в отсутствие Л.

В итоге судья не удовлетворил прошение Ш. о расторжении договора, мотивируя это следующим:

  • Согласно п. 65 постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22, если произведена регистрация перехода права собственности, но оплата за имущество не произведена, бывший законный владелец имеет право требовать оплату и проценты за просрочку (п. 3 ст. 486 ГК РФ).
  • Истец не смог предоставить существенные доказательства нарушения условий договора, указанные в ст. 450 ГК РФ.
  • В параграфе 7 ГК РФ не указано, что продажа имущества может быть аннулирована при неуплате одной стороной суммы по договору.

В результате судья пришел к выводу, что ни в законах, ни в договоре нет положений, позволяющих расторгнуть соглашение при невыплате стоимости квартиры. Единственное, что остается продавцу — истребовать сумму в судебном порядке.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как расторгнуть договор купли-продажи?

Расторжение договора купли-продажи — прекращение его действия.

Покупателю возвращаются деньги, продавцу — товар, в результате чего торговые отношения между сторонами завершаются.

Порядок расторжения договора прописан в главе 29 ГК РФ.

Нормативная база

Расторжение договора купли-продажи происходит в случаях:

  • по инициативе покупателя или продавца;
  • по соглашению сторон;
  • условия нарушаются одной из сторон;
  • подобное требование выдвигают некоторые государственные органы (такое происходит, к примеру, если условия сделки противоречат антимонопольному законодательству).

Если обнаружены недостатки товара, и устранить эти недостатки нельзя, потребитель имеет право потребовать заменить товар на товар необходимого качества, уменьшить покупную цену или расторгнуть договор, о чем говорит ст.18 Закона о защите прав потребителей.

Глава 29 ГК РФ дает возможность расторгнуть договор купли-продажи. В ней указанной статье есть следующие положения:

  • причины расторжения (ст.450);
  • расторжение при изменении обстоятельств (ст.451);
  • порядок процедуры (ст. 452);
  • правовые последствия (ст.453).

Правовая основа для сделок с недвижимостью — ФЗ №122, в котором указано, что сделки с недвижимостью (покупка или расторжение договора) обязательно должны быть зарегистрированы.

Но закон с 1 января 2020 года утрачивает силу. Государственную недвижимость регистрируют в порядке, который установлен 218-ФЗ.

Для жилой недвижимости происходит “двойной” процесс регистрации — сделки и перемены владельца.

Рассмотрим подробнее, как расторгнуть договор.

Расторжение договора купли-продажи до регистрации

Если процесс регистрации еще не окончился, сделка с недвижимым имуществом считается незавершенной. На данном этапе расторгнуть договор проще всего.

Покупатель и продавец, которые отказываются от обязательств, должны представить соглашение о расторжении в ЕГРП до истечения срока регистрации сделки и смены владельца (обычно данные этапы регистрируют одновременно).

ЕГРП — Единый госреестр прав на недвижимость и сделок с ним, содержащий необходимые сведения об объекте недвижимости:

  • обременениях;
  • аресте жилья;
  • информация о собственниках;
  • кадастровый номер квартиры и ее описание;
  • вид установленного права;
  • сведения о притязаниях и требованиях в отношении определенной недвижимости;
  • другую важную информацию.
  • Если стороны для заключения договора обращались к помощи нотариусов или агентства недвижимости, сюда же следует вернуться для расторжения.

    При отказе одной стороны от расторжения второй участник может подать в суд, если отказ будет оформлен письменно.

    Процесс расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации проходит несколько иначе.

    Расторжение после регистрации

    Отменить сделку после того, как договор пройдет процедуру регистрации, продавцу будут переданы деньги, а покупателю объект, можно:

    • по желанию одной стороны;
    • по соглашению всех сторон.

    Если продавец и покупатель достигли соглашения, они могут заключить другой договор: покупатель выступает продавцом, продавец — покупателем.

    Стороны повторно обменяются объектом и деньгами, и сделка пройдет еще одну регистрацию, которая вернет все на свои места.

    Если стороны частично исполнили сделку, и была произведена регистрация перехода прав собственности, соглашение о расторжении договора не станет основанием для возврата квартиры или другого предмета сделки.

    Если желание прекратить сделку одностороннее, следует достичь с другой стороной досудебного соглашения: можно отправить письменное предложение о расторжении договора.

    Если первая сторона получит письменный отказ или не получит ответ в срок (30 дней), можно подавать судебный иск.

    Основания для расторжения договора

    Одного желания прекратить сделку недостаточно. Должны быть веские основания (ст.450 ГК):

    • условия договора существенно нарушены;
    • другие случаи, предусмотренные ГК РФ или положениями договора.

    Существенное нарушение положений сделки влечет другой стороне ущерб, лишающий ее того, что причиталось ей при заключении договора:

    • не была произведена оплата, или была произведена не полностью;
    • в квартире остались прописанные граждане;
    • документы подписывал недееспособный человек;
    • лицо принуждали подписать документы.

    Нет оплаты

    Покупатель должен оплачивать покупаемый товар. Оплату недвижимости подтверждают документом, удостоверяющим передачу денег:

    • распиской;
    • банковской выпиской;
    • квитанцией о внесении денег в кассу и так далее.

    Если покупатель отказывается приобретать товар, продавец имеет право требовать расторгнуть сделку и оставить имущество у себя.

    Если имущество передано, оплаты нет, суд примет решение:

    • расторгнуть договор, обязать покупателя вернуть имущество;
    • признает сделку незаконной, обяжет покупателя оплатить продавцу необходимую сумму, а также сумму неустойки.

    Обременение: есть прописанные граждане

    Если недвижимость переходит к другому лицу, обременения остаются: долги выплачивает новый хозяин квартиры.

    Если гражданин, который не является владельцем квартиры, но имеет право пользоваться помещением, отправляется в тюрьму или надолго уезжает, владельцы могут продать квартиру.

    Но через определенное время покупатель может столкнуться с необходимостью делить недвижимость с вернувшимся человеком.

    Если с момента покупки жилья не прошло трех лет, новый собственник может требовать расторгнуть договор и получить полную сумму, уплаченную продавцу.

    Недействительные сделки

    В судебной практике часто недовольная сторона требует расторжения подписанного договора на основании его незаконности, недействительности.

    Распространенные случаи — сделки, которые были совершены недееспособными лицами, и договоры, заключенные под угрозой, под влиянием заблуждения или обмана.

    Если суд признает сделку ничтожной, участники возвращаются к прежнему имущественному положению, которое было до начала оформления торговых отношений.

    Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

    Появление обстоятельств, существенных для расторжения заключенного договора, — ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки.

    В каких случаях можно расторгнуть договор без последствий? Для отмены всех последствий заключенного договор суд должен признать ситуацию:

    • возникшей неожиданно;
    • непреодолимой;
    • влекущей серьезный ущерб для сторон;
    • затрагивающей интересы обоих участников.

    Если все четыре указанные признака сочетаются, изменения существенны.

    Существенные обстоятельства:

    • изменение законодательства;
    • значительное увеличение рыночной цены;
    • финансовый кризис;
    • ликвидация предприятия (которая не связана с процессом банкротства).

    Порядок расторжения договора

    Во многих ситуациях можно договориться без суда. Перед обращением в суд нужно направить претензию с предложением изменить или расторгнуть договор.

    Аргументированные претензии могут быть рассмотрены другой стороной, которая готова идти на компромисс. Участники могут уменьшить цену, изменить другие условия или расторгнуть договор.

    Соглашение о расторжении оформляется таким же образом, как первоначальный договор. Если договор был нотариально заверен или прошел государственную регистрацию, соглашение также заверяется нотариусом и проходит государственную регистрацию.

    При расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости полученные средства как аванс должны быть возвращены.

    Договор купли-продажи автомобиля

    Расторжение договора купли-продажи автомобиля в 2020 году происходит:

    • по решению суда;
    • при существенном нарушении договора участниками;
    • при существенном нарушении договора.

    Причины “я передумал” — недостаточно весомые.

    Но не всегда ущерб покупателю был нанесен из-за недобросовестности продавца. Поломки случаются из-за износа деталей, о которых продавец мог не догадываться.

    Поэтому договор можно расторгнуть при обоюдной договоренности. Соглашение о расторжении оформляется так же, как и договор.

    В соглашении должно содержаться следующее:

    • информация о сторонах;
    • номер, дата заключения соглашения;
    • фраза “все обязательства прекратятся в обоюдном порядке после его расторжения”;
    • дата, подписи сторон.

    У потерпевших часто возникает вопрос, в какой срок можно расторгнуть договор. Ст.196 ГК РФ регламентируют, что общий срок исковой давности составляет три года с того дня, когда потерпевший узнал о факте нарушения его прав.

    Какие требования может выдвинуть потребитель, кроме расторжения договора

    Если покупатель замечает недостатки в товаре, не оговоренные продавцом, может требовать (статья 18 Закона о защите прав потребителей):

  • поменять на товар этой же марки ими модели;
  • поменять на такой же товар другой марки или модели, требовать перерасчета покупной цены;
  • соразмерного уменьшения покупной цены;
  • незамедлительного бесплатного устранения недостатков товара;
  • возместить расходы на исправление товара;
  • возврата уплаченной суммы;
  • полного возмещения убытков, которые причинены ему из-за продажи товара ненадлежащего качества.
  • Если покупатель выкинул или потерял кассовый или товарный чек — это не основание для отказа в удовлетворении требований потребителя.

    Продавец должен принять товар ненадлежащего качества и провести проверку качества товара, если необходимо. Покупатель может участвовать в проверке качества товара.

    Если после проверки окажется, что недостатки товара произошли из-за обстоятельств, за которые не отвечает продавец, покупатель возмещает расходы на проведение проверки, хранение и транспортировку товара.

    Главная цель любого договора — фиксировать договоренности участников сделки. Но часто бывает, что одна из сторон отказывается исполнять договор.

    По закону недовольный участник должен постараться решить проблему с другим участником мирным путем — предложить расторгнуть договор письменно.

    Если поступит письменный отказ, или ответа не будет в течение 30 дней, можно подавать в суд.

    При обращении в суд истцы совершают распространенную ошибку — требуют расторгнуть договор, но не указывают требований вернуть деньги или имущество, тогда приходится подавать второй и третий иски. Достаточно указать все свои требования в одном иске.

    Также можно взыскать компенсацию за причиненный ущерб и моральный вред. Суд потребует доказательств того, что другая сторона причинила истцу значительные убытки.

    Видео: Изменение или расторжение договора купли-продажи объекта недвижимости

    Можно ли вернуть машину продавцу по договору купли-продажи и как это сделать? Порядок процедуры возврата

    Если имущественная сделка с транспортным средством не удовлетворила одну или обе стороны – допустимо расторжение договора купли продажи (ДКП) автомобиля, с обязательным условием соблюдения норм и правил предусмотренной для этого процедуры.

    Рассмотрим в статье, если вы – покупатель и хотите вернуть купленный автомобиль, то можете ли вы это сделать, как осуществляется процедура возврата и расторжение договора купли-продажи.

    Ниже предложено ознакомиться с базовыми правилами возврата машины после сделки, расторжением ДКП.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

    Может ли покупатель возвратить автомобиль продавцу и на каких условиях?

    Расторгнуть договор допустимо по инициативе одного или обоих участников сделки, которые выступили стороной договора. По усмотрению сторон, в интересах участников могут действовать доверенные лица.

    В зависимости от статуса продавца, в дело аннулирования сделки вступают нюансы, которые существенно влияют на процедуру расторжения.

    Детально о том, как получить деньги обратно, если машина была куплена в салоне или с рук читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, можно ли вернуть авто после продажи и как это сделать.

    При сделке между физическими лицами

    Такой договор не может регулироваться Законом о правах потребителей № 2300-1. Он может расторгаться участниками сделки при условии:

    • Контрагент не исполнил соответствующие положения, принятые в договоре, согласно общим нормам статьи 450 ГК РФ.
    • При отказе продавца выдать документацию на автомобиль.
    • Сделка нарушила имущественные права третьих лиц, в том числе, если автомобиль находится в угоне, под арестом или в залоге.
    • На основании причин, установленных в статьях 166, 167 ГК РФ.

    Договор должен быть оформлен в письменном виде.

    Кроме этого, покупатель должен был узнать о нарушении его имущественных прав только после сделки. Если он знал, что стоимость ТС существенно занижена из-за проблем с арестом, угоном, он может лишиться покупки и потерять уплаченные по сделке деньги как соучастник.

    Подробно о том, как юридически грамотно произвести возврат автомобиля продавцу, если бывший владелец – частное лицо, читайте в нашем материале.

    При сделке между физическим и юридическим лицом

    Здесь сторонами выступают покупатель и автосалон, в котором приобреталась машина или их уполномоченные представители. Условия для возврата автомобиля, допускающие расторжение могут быть следующими:

    • Продавец нарушил сроки поставки (ст.464 ГК РФ), не оформил страховку (ст.443), изменил комплектацию, цвет или модель машины, то есть допустил нарушения нормы статей 421, 428, 433 ГК РФ.
    • Отсутствует полный пакет сопровождающей документации.
    • При заказе авто через интернет продавец изменил комплектацию транспортного средства в сторону ухудшения, что обнаружилось только после заключения ДКП.
    • В машине обнаружен производственный брак.
    • Обнаружены причины, установленные в статьях 166-180 ГК РФ.

    Статья 180 ГК РФ. Последствия недействительности части сделки

    Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

    Нужно внимательно ознакомиться с договором перед его подписанием, сверив предварительные устные договорённости с положениями, внесёнными в ДКП.

    О том, можно ли вернуть автомобиль в автосалон в течение 14 дней или в срок гарантии и как это сделать, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, как осуществить обмен старой или бракованной машины на новую и каким образом проходит процедура.

    Процедура возврата автомобиля: как расторгнуть ДКП?

    В договоре купли-продажи автомобиля, который подлежит расторжению, должно быть обязательное положение о его расторжении в одностороннем и двустороннем порядке.

    При процедуре аннулирования сделки нужно обязательно следовать данному положению и опираться на него как фактически, так и формально, что облегчит процедуру. Если такого положения нет – следует руководствоваться общими нормами статьи 450 ГК РФ и иными статьями.

    По соглашению сторон

    Соглашение – официальный документ, составленный сторонами договора с целью его изменения или прекращения.

    Причины

    Может заключаться только добровольно при возникновении следующих причин, повлекших аннулирование сделки:

    1. Одна из сторон не смогла исполнить положения договора в должной мере по объективным обстоятельствам.
    2. Положения были нарушены и повлекли нарушения имущественных прав покупателя, что продавец признаёт и готов аннулировать сделку.
    3. Соглашение допускает снятие претензий сторон по сделке.

    Условия

    Для процедуры составления соглашения необходимы условия:

    • составленный письменно ДКП, подписанный сторонами;
    • полная идентификация покупателя и продавца;
    • отсутствие нерешённых претензий;
    • взаимная добровольность, в том числе по взаиморасчёту;
    • наличие в ДКП пункта о двустороннем расторжении.

    Составление соглашения

    Документ составляется по правилам, принятым для составления дополнений к договорам купли-продажи, с обязательным указанием на дату и место заключения. Здесь обязательно, в самом начале даются реквизиты ДКП:

    • наименование;
    • дата и место составления;
    • стороны и предмет договора, с указанием характеристик ТС;
    • стоимость машины.

    Далее даётся ссылка на нижеследующее положение ДКП:

    1. Указывается номер пункта и вносится его содержание, с формулировкой о том, что он подлежал исполнению, но не был исполнен в силу определённых причин.
    2. Или – даются обещанные параметры и характеристики авто, которые отличаются от фактических. Здесь даётся ссылка на предмет договора.

    Обязательно вносится пункт о признании договора недействительным, и обязательстве сторон по возвращению всего полученного по сделке. В завершение составленный текст подписывается сторонами с расшифровкой фамилии.

    Если соглашение составлено до регистрации перехода прав в ГИБДД, то оно составляется в двух экземплярах. Удостоверение в нотариальной конторе необходимо только при условии нотариального удостоверения ДКП.

    После того как сделка прошла регистрацию в ГИБДД, требуется составлять документ в трёх экземплярах, один из которых должен быть передан в регистрирующий орган. Также в ГИБДД следует сделать отметку об отмене регистрации перехода прав, чтобы в банке данных собственником автомобиля числился прежний владелец.

    По инициативе покупателя

    Если согласие об аннулировании сделки не достигнуто, покупатель может расторгнуть договор только иском, если суд выдаст соответствующее решение.

    Причины обращения в суд

    Причины расторжения в суде могут быть связаны с нижеследующим:

    • неисполнением продавцом своих обещаний, скреплённых договором;
    • нарушением имущественных прав покупателя;
    • нарушением имущественных прав третьих лиц;
    • отказ продавца от восстановления имущественных прав покупателя;
    • невозможность для покупателя решить вопрос иным путём.

    Такое расторжение является односторонним. В этом случае ТС будет возвращено на основании решения суда и двусторонней реституции.

    Составление претензии

    Вначале требуется составить претензионное письмо, в котором должно быть указано:

    1. В «шапке» даются сведения о продавце и покупателе, если машина приобреталась в салоне или от производителя. При покупке «с рук» пишется Ф.И.О. продавца.
    2. Наименование документа, дата и место составления.
    3. Факты приобретения ТС, его марка, цвет и технические характеристики.
    4. Реквизиты ДКП: дата, место заключения, регистрационный номер.
    5. Формулировка претензии.
    6. Требование аннулировать недочёты, с указанием сроков (один календарный месяц, если не предусмотрено иное). При невозможности их аннулирования вернуть деньги, уплаченные по сделке и принять автомобиль.
    7. Уведомление о возбуждении искового производства по истечении указанного срока.
    8. Подпись, дата.

    Если продавец юридическое лицо – документ можно передать в офис, с обязательной регистрацией у делопроизводителя. Для этого он составляется в двух экземплярах, на одном из них ставится отметка о приёме, проставляется регистрационный номер журнала входящей корреспонденции.

    Для физических лиц предусмотрено проставление подписи, которая должна быть нотариально удостоверена. Поэтому здесь обычно пользуются пересылкой заказным письмом, а доказательством передачи претензии будет служить:

    • квитанция об отправке;
    • опись вложения, удостоверенная оператором (на втором экземпляре);
    • уведомление о получении адресатом.

    К письму следует приложить копию документации, отражающую правомочие претензии. Например, акт независимой экспертизы, результаты диагностики в мастерской, фотоматериалы и прочее, а так же обязательно:

    • копию ПТС;
    • акт приёмки автомобиля;
    • иные подтверждения.

    Нужно ли урегулировать дело мирным путём?

    Если в течение месяца, или иного соразмерного срока, указанного в претензии, продавец не выполнит поставленных условий, можно обращаться в суд и возбуждать исковое производство о возврате автомобиля.

    Обязательство истца заключается в том, чтобы попытаться урегулировать дело миром. Но при невозможности такого урегулирования следует обращаться в суд. Поэтому доказательства проведения досудебного урегулирования прилагаются к иску.

    Исковое заявление

    Заявление составляется по форме, установленной статьёй 131 ГПК РФ. В «шапке» даются сведения:

    • наименование суда;
    • участок и данные мирового судьи;
    • сведения о сторонах.

    В осведомительной части предоставляется информация по факту дела, которая состоит из нижеследующего:

    1. Цена иска.
    2. Обстоятельства покупки автомобиля – подробно, с акцентом на значимых деталях. Реквизиты ДКП.
    3. Положения договора, которые ответчик должен был исполнить, но не исполнил: с перечислением пунктов, подпунктов и формулировками. Или нормы Закона № 2300-1, которые были нарушены.
    4. Пояснить, в чём заключается нарушение имущественных прав истца ответчиком.
    5. Перечислить меры, которые были приняты в качестве досудебного урегулирования и ответные действия (бездействие) ответчика.

    В просительной части следует указать просьбу к суду о расторжении договора, возвращении автомобиля продавцу и получении денег, уплаченных по сделке. В заключение ставится дата составления, подпись с расшифровкой и перечень приложений, в которые входят доказательства правомочия иска.

    Иск подаётся, согласно нормам статьи 28 ГПК РФ по месту жительства ответчика, если это автосалон – по адресу его расположения или регистрации юридического лица. Лучше всего ориентироваться на адрес, указанный в ДКП.

    Статья 28 ГПК РФ. Предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика

    Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

    Пошлина и сроки

    Это иск, включающий в себя одновременные требования неимущественного и имущественного характера. Поэтому она составляет:

    1. За неимущественные требования – 300 рублей.
    2. За имущественные – рассчитывается от цены иска по калькулятору. Но не может быть меньше чем 400 рублей, и больше чем 60 тысяч рублей.

    Цена иска должна соответствовать сумме фактически уплаченных по сделке денег за автомобиль. Если это первый взнос – стоимость взноса. При полной оплате – полная стоимость.

    Сроки рассмотрения вопроса не превышают двух месяцев, за исключением случаев, когда судебное дело требует повторного рассмотрения или подачи ходатайств о назначении технической экспертизы.

    После того как положительное решение принято, в трёхдневный срок подготавливается и выдаётся выписка. Она вступает в силу через 10 дней, с этого момента автомобиль может быть возвращён прежнему владельцу актом приёмки.

    После расторжения ДКП по инициативе продавца

    Причины для расторжения договора продавцом могут соответствовать статьям 166—180 и 450 ГК РФ, если продавец – физическое лицо. Салоны обычно следуют нормам статьи 439 ГК РФ и ориентируются на досудебное урегулирование.

    Статья 439 ГК РФ. Отзыв акцепта

    Если извещение об отзыве акцепта поступило лицу, направившему оферту, ранее акцепта или одновременно с ним, акцепт считается не полученным.

    Причины претензий для аннулирования сделки продавцом заключаются по преимуществу отсутствием платежа за приобретение автомобиля или задолженность по автокредиту.

    Оформление претензии

    Здесь действуют те же нормы – продавец должен провести досудебное урегулирование, составив претензию. Она составляется обязательно, кроме случаев составления соглашения. Претензия составляется на имя покупателя, с указанием:

    • факта приобретения авто, даты и места;
    • марки и технических характеристик автомобиля;
    • реквизитов ДКП;
    • условий расчёта с продавцом – выписка положений соответствующего пункта;
    • требования погасить задолженность или вернуть автомобиль;
    • предложение составить соглашение о расторжении ДКП;
    • уведомление, что через 30 дней будет возбуждено исковое производство.

    Лучше всего отправить такое уведомление заказным письмом по адресу клиента, который купил машину. В конверт нужно вложить:

    • экземпляр претензионного письма;
    • копию ДКП;
    • справку о сумме долга, сделав опись вложения.

    Обращение в суд

    По регламенту в суд можно обратиться через месяц после отправки заказного письма с претензией, при условии:

    • отсутствия ответа;
    • получения отрицательного ответа;
    • отказа от возвращения ТС в устной форме.

    Для этого следует составить и подать исковое заявление, в котором излагается нижеследующее:

    1. Цена иска, соответствующая стоимости авто, установленной для продажи, независимо от объёма выплаченных денег.
    2. Обстоятельства продажи ТС и заключения ДКП. Указать – какие договорённости принимались относительно предоставления выплат за автомобиль.
    3. Положение о внесении платежа, с перечислением пунктов, подпунктов и формулировок из данного положения.
    4. Пояснения о факте не предоставления оплаты (или иного обстоятельства по взысканию), что рассматривается как нарушение имущественных прав истца.
    5. Перечислить действия истца по досудебному урегулированию и ответные действия (бездействие) ответчика.
    6. Прошение к суду о расторжении договора купли продажи и возвращении автомобиля истцу.
    7. Перечень приложений, подпись с расшифровкой и дата.

    Госпошлина и сроки

    Оплата пошлины также состоит из суммы в 300 рублей и дополнительной оплаты за имущественный иск, которая будет рассчитываться по специальному калькулятору, исходя из стоимости авто, которое истец намеревается вернуть.

    Сроки рассмотрения – 2 месяца, если не возникает необходимости отложить заседание. После выдачи выписки из решения суда она вступает в силу через 10 дней, если ответчик не подал иск на обжалование. Продавец может вернуть автомобиль, а при отказе ответчика – обратиться в Службу судебных приставов.

    Нарушенный ДКП может расторгаться в двустороннем порядке – соглашением. Или в одностороннем порядке, что допускается только по решению суда. Предварительно нужно попытаться решить вопрос мирным урегулированием, подтвердив данную попытку документами. При отказе оппонента следует подать иск и дождаться решения суда.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-44-61 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Тонкости расторжения договоров купли-продажи товара: по соглашению сторон или через суд

    При оформлении договора купли-продажи, каждое заинтересованное лицо имеет право рассчитывать на соблюдение всех правил и требований закона.

    Гражданский кодекс предусматривает, что полное прекращение договора допустимо, если продавец и сам покупатель достигли договоренности между собой. Расторжение соглашения о купле-продаже в одностороннем формате может быть осуществлено только через суд при нарушении существенных условий договора одним из участников.

    Правила расторжения сделки

    Купля-продажи считается одной из самых распространенных гражданских сделок, именно поэтому на нее обычно распространяются основные правила по расторжению договоров.

    Осуществляется процесс в добровольном или же, наоборот, в принудительном порядке. Если же стороны будут согласны расторгнуть, согласованные ранее отношения, то они в обязательном порядке оформляют соглашение о расторжении договора. В этом же случае основную причину разрешается не указывать. Главное полностью согласовать все основные условия по расторжению соглашения.

    Если инициатором действует один из участников, то прекратить взаимные отношения можно будет только после того, как будут соблюдены все требования и правила. Стоит выделить более важные аспекты:

    • определение существенных нарушений условий договора;
    • направление по адресу другой стороны письменного уведомления с требованиями;
    • при возможном отказе в удовлетворении определенного требования, который обуславливается дальнейшим обращением в судебные инстанции с заявлением.
    • факт существенных нарушений нужно доказать, чтобы прекратить взаимоотношения;
    • расторжение осуществляется на основании судебного процесса, который вступает в законную силу.

    Расторжение соглашения о купле-продаже осуществляется только во основным правилам законодательствам РФ.

    Основной порядок расторжения договора купли-продажи товара

    В соответствии с законодательством было утверждено общее правило, которое действует для прекращения взаимных договорных отношений: участники должны осуществить расторжение договора в такой же форме, что и при составлении основного документа .

    Например, если соглашение было сформулировано в письменной форме, другое соглашение будет оформляться в таком же формате.

    Это правило не будет действовать тогда, когда требуется расторжение при помощи судебного решения, ведь причиной для аннулирования подобных документов считается именно судебный акт.

    Что должно содержать соглашение о расторжении договора при взаимном согласии сторон

    В этом же случае инициатором может стать любой из партнеров, если каждая сторона с предложениями другой стороны. Чтобы подтвердить свои действия необходимо оформить двустороннее соглашение, в содержании документа нужно включить следующее:

    1. время и основное место подписания соглашения;
    2. атрибуты, а также реквизиты обеих сторон;
    3. основные требования для прекращения отношений в соответствии с соглашением;
    4. момент, во время которого соглашение было прекращено;
    5. подписи, а также полномочия сторон.

    Чтобы документ правильно составить, то следует обратиться к специалисту. За счет этого вы сможете избежать риска.

    Расторжение по инициативе самого покупателя

    В подобной ситуации расторжение обычно происходит при определении следующих моментов:

    • продавец отказался передавать предмет или же объект, который зафиксирован в виде предмета договора;
    • продавец отказал в сопровождении дополнительных документов к приобретаемому товару, если же данная сделка была обговорена заранее;
    • нарушение всех условий о предоставлении разновидности покупаемой продукции;
    • при выявлении ненадлежащих факторов передаваемой продукции;
    • при незначительном правонарушении основных сроков при передаче изделия покупателю;
    • передача товара в несоответствующем комплекте;
    • любое неисполнение обязанностей согласно с договором.

    Односторонний вариант прекращения договорных соотношений обычно предусматривает отправку письменного уведомления в адрес правонарушителя. Данная претензия должна будет указывать на основной факт нарушений всех требований, в том числе предложение полностью прекратить взаимоотношения.

    Срок на рассмотрение данного предложения не должно превышать более одного месяца. Если же продавец по какой-то причине не ответил на уведомление, или же отказался расторгнуть соглашение, то покупатель может обращаться в суд.

    По требованию самого продавца

    Продавцу гарантируется момент, где он может расторгнуть договор в одностороннем формате. Но это осуществляется лишь в том случае, если будут устанавливаться такие обстоятельства, как:

    1. покупатель необоснованно отказывается принимать вещи, предметы;
    2. отказ от самого покупателя от начисления средств;
    3. отказ покупателя забрать покупаемый товар;
    4. нарушение всех обязанностей по оформлению соглашения поставляемых продукции, если же она была ранее возложена на покупателя.

    Как расторгнуть соглашение через суд

    Выявив некоторые существенные нарушения условий договора, можно инициировать с обращение в суд, где и будет рассматриваться расторжение договора в одностороннем формате.

    Для этого следует подать заявление в соответствии с правилами. Урегулирование каждого спора между организациями будет происходить в процессе арбитражного суда, а сами граждане могут обратиться с иском в суды общей юрисдикции.

    В исковом заявлении должно быть:

    1. полное наименование судебной инстанции; все сведения относительно обеих сторон, в том числе и контактная информация;
    2. все необходимые сведения о договоре купли-продажи, то есть товар, время передачи, общая стоимость и много другое;
    3. основная суть всех нарушений и их условий, позволяющие расторгнуть все это в принудительном формате;
    4. доказательства по соблюдению досудебного порядка;
    5. требования истца

    В какой срок возможно расторгнуть договор

    При согласии сторон на аннулирование соглашения по купле-продаже продукции, оформление соглашения можно произвести в очень короткие сроки.

    Если же все это осуществляется в одностороннем формате, то необходимо будет рассматривать следующее время:

    • не больше тридцати дней уйдет на рассмотрение претензии. Сторона, которая получает письменное уведомление, может не ждать одного месяца и тут отправить соответствующий отказ;
    • дело рассматривается в суде не больше двух месяцев, а продлить его можно только при наличии уважительных причин;
    • судебный акт, вступает в силу, если один из участников так и не смог оспорить заключение. И это решение вступит в силу после истечения месяца. Принудительно расторгнуть соглашение можно на протяжении нескольких месяцев, если конечно, данное дело дойдет до суда, и весь остальной процесс будет рассматриваться только через судебные инстанции.

    Юрист. Образование: ФГБОУ ВО УдГУ, специальность «юриспруденция», гражданско-правовая специализация. С 2015 года юрист по вопросам гражданского права ( консультирование граждан, ведение дел в судах общей юрисдикции и арбитражных судах).

    Можно ли расторгнуть договор купли-продажи: порядок и способы

    Источник изображения: Freestockimages.ru

    Сделка купли-продажи может быть расторгнута по обоюдному согласию сторон (при этом сумма, прописанная в документе, возвращается покупателю) либо в одностороннем порядке. О законных основаниях для расторжения договора купли-продажи и регламентированном законодательством порядке аннулирования читайте в нашей статье.

    Особенности расторжения

    Термины “расторжение” и “аннулирование” зачастую смешиваются в практической деятельности. В гражданском законодательстве эти понятия имеют четкие разграничения.

    Аннулировать договор означает признать его недействительным, незаключенным. В случае расторжения происходит прекращение обязательств в будущем по соглашению, получившему статус действующего.

    Причины, по которым действие контракта прекращается:

    1. Стороны приходят к обоюдному согласию о необходимости разорвать договор.
    2. Нарушение условий соглашения одним из его участников.
    3. Инициатива принадлежит одной из сторон (продавцу либо покупателю).
    4. Вмешательство государственных структур вследствие нарушения законодательства.

    Расторжение предварительного и заключенного договора купли-продажи регламентировано ГК РФ. При обнаружении у товара неустранимых дефектов покупатель имеет право обменять его на аналогичный приемлемого качества, приобрести по сниженной цене либо расторгнуть контракт согласно ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 “О защите прав потребителей”.

    В соответствии с главой 29 ГК РФ договор может быть расторгнут с указанием причин, перечень которых дан в ст. 450. Этим же кодексом определяются порядок, обстоятельства и последствия расторжения.

    Особая категория – сделки с недвижимостью, которые в обязательном порядке подвергаются государственной регистрации. Регулируют процесс федеральные законы от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (до 01.01.2020) и от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

    Процедура расторжения договора купли-продажи квартиры или дома различается в зависимости от того, когда инициировано прекращение его действия: до или после регистрации.

    До регистрации

    Процедура расторжения договора будет проходить проще и быстрее на этапе незаконченной регистрации. Это связано с тем, что сделка не завершена.

    При обоюдном согласии сторон для отмены необходимо предоставить в ЕГРН подписанное ими соглашение о расторжении до того, как договор зарегистрируют, а владелец сменится. Также понадобятся заявления от продавца и покупателя на регистрацию этого соглашения, после чего в ЕГРН будет внесена соответствующая запись, фиксирующая прекращение сделки.

    В соглашении должно быть указано следующее:

    • условия договора;
    • дата расторжения;
    • дата вступления соглашения в силу;
    • сумма договора;
    • полный перечень подлежащего возврату имущества;
    • взаимное отсутствие претензий.

    Обоюдное согласие на практике – редкое явление. Причина состоит в положении, согласно которому исполненные до момента расторжения обязательства возврату не подлежат. Чаще всего это касается авансового платежа.

    Расторжение в одностороннем порядке происходит посредством обращения в суд с исковым заявлением. Такой сценарий развития событий предполагает наличие у истца отказа расторгнуть контракт в письменной форме от ответчика.

    После регистрации

    Ситуация, когда сделка уже зарегистрирована, осложняется фактом передачи оплаты и объекта договора. Возврат невозможен после завершения периода действия контракта.

    При достижении обоюдного согласия самый логичный и быстрый способ вернуть все на свои места – заключение новой сделки. Участники меняются ролями: бывший покупатель становится продавцом, и наоборот. В Росреестре регистрируется новый договор купли-продажи, по которому объект возвращается бывшему продавцу, а оплата – покупателю.

    При одностороннем решении инициатор расторжения может добиться его без привлечения суда: достаточно послать письменный запрос другой стороне с предложением о прекращении действия договора. Задокументированный отказ либо отсутствие ответа свыше 30 дней – основание для подачи иска в суд.

    Такой способ решения проблемы имеет свои нюансы:

    1. Воспользоваться им можно в период не позднее трех лет с заключения договора.
    2. Подавать нужно одновременно два исковых заявления: о расторжении и возвращении имущества.

    Удовлетворение прошения о расторжении сделки не означает автоматического возврата ее объекта, поскольку в ГК РФ прекращение действия в судебном порядке не равно запрету на пользование имуществом, переданным во исполнение условий договора.

    Основания

    Прекращение сделки с недвижимостью должно быть подкреплено вескими основаниями, повлекшими существенные нарушения условий контракта. При этом одна из сторон несет ущерб, который лишает ее возможности распорядиться тем, что причитается ей по договору.

    Основания прописаны в ГК РФ и сводятся к следующему:

    1. Неисполнение одной из сторон обязательств по заключенному соглашению.
    2. Неполная оплата или ее отсутствие.
    3. Признание сделки недействительной.
    4. Возникновение ситуаций, приводящих к существенному изменению обстоятельств.
    5. Обременение собственности, являющейся объектом сделки, прописанными ранее жильцами.
    6. Непредвиденные обстоятельства.

    Нет оплаты

    В контракте, помимо суммы, устанавливаются сроки оплаты. Нарушение их, частичная оплата либо неоплата – наиболее частые основания для расторжения договора купли-продажи.

    Порядок оплаты недвижимости подразумевает наличие:

    • расписки;
    • банковской выписки;
    • квитанции о внесении суммы в кассу.

    При отказе покупателя от приобретения объекта сделки продавец имеет право инициировать расторжение, при этом имущество остается у него.

    Важно! Если передача осуществлена, а оплата не поступила, суд вправе расторгнуть договор и обязать покупателя сделать возврат объекта либо признать сделку недействительной, а покупателя – обязанным возместить сумму договора и неустойку.

    Недействительная сделка

    Еще одно основание для расторжения, к которому часто прибегает инициатор, – признание незаконности договора. При этом необходимы доказательства противоправного оформления, например, подписание лицом, признанным недееспособным.

    Недействительным считается документ, заверенный стороной под влиянием угроз жизни и здоровью. Введение в заблуждение и откровенный обман также относятся к причинам признания незаконности.

    Пример: ложные сведения либо поддельные документы при оформлении ипотеки, если процесс купли-продажи осуществляется на основе ипотечных средств. Судебное решение о недействительности сделки возвращает участников к прежним имущественным положениям.

    Изменение обстоятельств

    В ряде случаев причиной расторжения становится возникновение новых обстоятельств, в корне меняющих ситуацию, когда сделка является выгодной для обеих сторон.

    Чтобы расторгнуть договор без правовых последствий, необходимо, чтобы суд признал возникшее препятствие:

    • неожиданным;
    • непреодолимым;
    • способным повлечь значительный ущерб участникам;
    • затрагивающим интересы каждой из сторон.

    Для признания обстоятельств существенными должны иметь место все перечисленные признаки. Примеры таких оснований: начавшийся финансовый кризис, изменения в законах, ощутимый рост рыночных цен, ликвидация предприятия участника (не банкротство).

    Обременение

    Согласно российскому законодательству при передаче недвижимости обременения достаются покупателю, который обязан выплатить все долги.

    Помимо финансовых задолженностей, числящихся за квартирой (домом, дачей и пр.), существует проблема невыписавшихся граждан. К примеру, родственники продавца, которые не имеют права собственности, но прописаны в жилье и не спешат освобождать его, – основание для расторжения.

    Важно! Единственное условие – расторгнуть договор купли-продажи можно в трехлетний период после его заключения.

    Иные варианты

    Основания для прекращения сделки, которые встречаются в судебной практике не так часто, сводятся к нарушению тех или иных условий сделки.

    Со стороны продавца – инициатора расторжения это могут быть нежелание покупателя платить, отказ в приемке товара, нарушение сроков вывоза. Со стороны покупателя – задержка или несвоевременная передача объекта сделки, непредоставление необходимых документов, неполная комплектация, ненадлежащее качество товара, нарушение сроков поставки.

    Нарушение одной из сторон законодательства Российской Федерации (например, антимонопольного) – еще одна причина прекращения действия контракта.

    Порядок расторжения договора

    Порядок расторжения договора купли-продажи регламентирован российским законодательством, согласно которому прекращение действия договорных отношений оформляется в аналогичной форме, что и их заключение. То есть дополнительное соглашение о расторжении должно быть оформлено в бумажном виде, как и договор. Это правило не касается случаев принудительного судебного расторжения.

    По обоюдному согласию

    Судебное разбирательство требует временных и финансовых затрат. Поэтому в первую очередь необходимо попробовать прийти к обоюдному согласию:

    1. Направить претензию контрагенту с подробным описанием нарушенных условий.
    2. Оформить предложение о прекращении договорных соглашений.
    3. Обсудить изменение условий.

    Если оппонент готов к компромиссу, то участники могут расторгнуть договор по обоюдному соглашению о расторжении либо сохранить его, изменив часть пунктов (уменьшение цены, продление сроков и др.).

    Следует помнить о необходимости правильного оформления: например, договор купли-продажи доли в уставном капитале оформляется у нотариуса, а значит, и дополнительное соглашение о расторжении также должно быть нотариально заверено.

    В одностороннем порядке

    Односторонний порядок также начинается с направления контрагенту тщательно составленной претензии с описанием фактов нарушения условий контракта. Документ должен содержать призыв к прекращению действия договора.

    Далее – 30-дневный период ожидания ответа. При его отсутствии истец обращается в суд. Составляются исковые заявления на расторжение и возврат имущества.

    Заключение

    Расторжение договора купли-продажи наиболее быстро и “безболезненно” происходит по соглашению сторон на этапе до государственной регистрации сделки. Судебное прекращение договорных отношений должно иметь серьезные основания, регулируемые законодательством.

    Нужно грамотно составлять исковые заявления, поскольку суд удовлетворяет прямые требования, а потому нельзя забывать о необходимости прописывать возврат средств или имущества в результате расторжения. Подать иск можно только в течение трех лет после заключения договора. Прекращение сделки должно быть оформлено так же, как и ее заключение.

    Читайте также:  Как мне вернуть паспорт и деньги, если меня обокрали?
    Ссылка на основную публикацию