Как изменить договорную подсудность по договорам ипотечного кредитования

Верховный суд рассказал, какой суд прекратит ипотеку

Российское законодательство относит споры о правах на недвижимость к исключительной подсудности (ч. 1 ст. 30 ГПК, ч. 1, 2 ст. 38 АПК). Их отправляют в суд по месту нахождения недвижимого имущества. Это облегчает работу суда при сборе и исследованию доказательств, что, по мнению законодателя, должно помочь быстро и правильно разрешить спор, объясняет Павел Хлюстов, «Павел Хлюстов и партнеры».

Кроме того, разрешение такого спора может затрагивать права и интересы третьих лиц, имеющих вещные или обязательственные права на это имущество. При исключительной подсудности они получают дополнительную возможность своевременно получить информацию о возникновении спора, говорит Хлюстов. «Да и сам суд лучше информирован. У него больше возможностей узнать о правах и интересах третьих лиц, не привлеченных к участию в деле».

Особый вид подсудности, предписывающий рассмотрение определенных категорий дел в судах, точно указанных в законе. Правила исключительной подсудности запрещают применять при предъявлении иска нормы о других видах территориальной подсудности, содержащиеся в ст. 28, 29, 31, 32 ГПК.

Ипотека: правильная подсудность

Подсудность спора периодически вызывает сложности у судов. На этот раз спор о подсудности был связан с ипотекой. Дело попало в коллегию по гражданским спорам Верховного суда из Новосибирского облсуда. Как указано в материалах, в 2005 году Иван Горячев* и Петр Чудков* заключили договор займа (суммы в актах не указаны). В обеспечение Инна Мельниченко* передала в залог свою квартиру в Новосибирске. Пять лет спустя, в 2010 году, суд взыскал долг и обратил взыскание на жилье. Решение о взыскании вступило в силу, но исполлисты не предъявили вовремя. Сроки прошли.

Поэтому Мельниченко захотела признать залог недвижимости прекращённым. Рассудив, что дело имеет исключительную подсудность, истица обратилась в Кировский районный суд Новосибирска – по месту нахождения предмета ипотеки. Две инстанции отказались рассматривать дело и сделали вывод о нарушении подсудности. Они указали, что подавать иск надо было не с исключительной подсудностью, а по месту жительства ответчиков. Но такой подход ошибочный, сделал вывод ВС.

Коллегия под председательством судьи Вячеслава Горшкова признала, что речь идет об исключительной подсудности. Ею обладают иски об оспаривании обременения недвижимости. Как это обосновать, ВС указал в судебном акте (№ 67-КГ20-2). Там говорится, что по ч. 1 ст. 30 ГПК в суд по месту нахождения объектов или арестованного имущества надо подавать иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей. Так же поступают с исками об освобождении имущества от ареста.

ВС сослался на совместное Постановление Пленума ВС и ВАС от 29 апреля 2010 года № 10/22 о вопросах в спорах о защите права собственности. В нем пояснили, что относится к искам о правах на недвижимое имущество. В эту категорию входят (помимо исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, границ земельного участка) также и иски об освобождении имущества от ареста (п. 2). ВС делает вывод: следовательно, исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество, поэтому не так важно, связаны они с лишением владения или нет. Поскольку приведенный перечень исков о правах на недвижимость не является исчерпывающим, в него можно включить дела об оспаривании обременения недвижимости, подчеркнули в судебном акте. То есть сюда относится и иск об ипотеке, о котором идет речь.

«Залог недвижимости (ипотека) – обременение имущества, а спор о признании залога прекращенным связан с правами спорящих сторон относительно этой недвижимости», – указал ВС.

ВС уточнил: при обращении взыскания на заложенную недвижимость спора о правах на это имущество нет, а основание иска – это нарушение обеспеченного ипотекой обязательства, то есть подсудность обычная. Но иски о прекращении ипотеки относятся к искам о правах на недвижимость, следовательно, рассматриваются с исключительной подсудностью. ВС отменил судебные акты и направил иск в первую инстанцию для решения вопроса о принятии его к производству.

Подсудность: пять спорных вопросов

Положения ч. 1, 2 ст. 38 АПК об исключительной подсудности исков о правах на недвижимость могут вступить в конфликт с нормой ч. 4.1 ст. 38 АПК, устанавливающей исключительную подсудность по корпоративным спорам (см. ст. 225.1 АПК). Рассматривать корпоративный спор должен суд по месту нахождения юрлица, а место нахождения спорной недвижимости может отличаться. Возникает неопределенность при определении арбитражного суда, компетентного рассматривать спор.

Вопрос о соотношении подсудности спора о правах на недвижимость и корпоративного спора был разрешен на уровне Президиума ВАС: при коллизии приоритет имеют нормы подсудности о правах на недвижимость (Постановление от 7 сентября 2010 года № 6470/10 ).

Рассматривая вопрос о подсудности корпоративного спора о признании недействительным договора ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП, Президиум ВАС указал: поскольку основная цель иска – признание обременения отсутствующим, спор фактически является спором о правах на недвижимость. Президиум ВАС целенаправленно акцентировал внимание на том, что истцы одновременно заявили два требования – не только требование о признании договора об ипотеке недействительным, но и требование о погашении регистрационной записи об ипотеке. «Президиум ВАС имел в виду, что если бы истец ограничился лишь требованием о признании договора недействительным, то спор не подпадал бы под критерии ч. 1, 2 ст. 38 АПК об исключительной подсудности исков о правах на недвижимое имущество. Территориальная подсудность корпоративного спора, содержащего лишь требование об оспаривании сделки с недвижимом имуществом, подчинялась бы правилу ч. 4 ст. 38 АПК, то есть спор должен был бы рассматривать арбитражный суд по месту нахождения юридического лица», – отмечает Павел Хлюстов.

Спор об исполнении обязательств по оплате приобретенной недвижимости не подпадает под нормы ст. 38 АПК об исключительной подсудности, следует из Постановления Президиума ВАС от 20 декабря 2011 года № 9924/11. Причина – если суд удовлетворил иск продавца и обязал покупателя заплатить, такое решение ни прямо, ни косвенно нельзя рассмотреть как предусматривающее, что при его исполнении должен регистрироваться переход права на недвижимость или внесение иной записи в ЕГРП. «Правило о территориальной подсудности споров по взысканию просроченной задолженности по сделкам с недвижимостью должно носить универсальный характер и не ограничиваться спорами, вытекающими лишь из договора купли-продажи», – указывает Хлюстов.

Иск об установлении сервитута подпадает под нормы ст. 38 АПК об исключительной подсудности и рассматривается по месту нахождения недвижимости. Это следует из разъяснений в п. 1 Постановления Пленума ВАС от 12 октября 2006 года № 54 и п. 2 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 года № 10/22. Такая же правовая позиция содержится в Определении экономколлегии ВС № 301-ЭС14-9021. Иски о прекращении или изменении условий сервитута тоже должны подпадать под положения ст. 38 АПК, считает Хлюстов.

Обращение взыскания на земельные участки в рамках исполнительного производства допускается только на основании решения суда. Такие дела рассматриваются в порядке искового производства и с соблюдением правил исключительной подсудности (ст. 30 ГПК и ст. 38 АПК). При этом правом заявить в суд такое требование обладают взыскатель и пристав-исполнитель.

Вопрос об исключительной подсудности таких споров решался по-разному. ВАС придерживался позиции, что требование надо относить к спорам о правах на недвижимость. Эта правовая позиция господствовала в арбитражных судах, хотя встречались судебные акты с противоположным мнением.

Но Конституционный суд занял противоположную точку зрения. В Постановлении от 26 мая 2011 года № 10-П КС он разъяснил, что спор об обращении взыскания на заложенную недвижимость не является спором о правах на это имущество, поскольку его предмет – осуществление действий, результатом которых должна быть передача денег (п. 5.1). Само же решение суда не влечет перехода прав на заложенное недвижимое имущество, указал КС (п. 5.3).

Президиум ВС подтвердил этот подход в вопросах об обращении взыскания на заложенную недвижимость в гражданском судопроизводстве (п. 2.1 «Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств», утв. Президиумом Верховного суда РФ 22 мая 2013 года). Позже подход стал укореняться и в практике арбитражных судов.

* – имена и фамилии участников спора изменены.

О подсудности дел по спорам, возникающим из кредитных правоотношений

О подсудности дел по спорам, возникающим из кредитных правоотношений

22 мая 2013 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации был утвержден Обзор судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (далее по тексту Обзор), в связи с этим Управление Роспотребнадзора по Ульяновской области считает необходимым довести до сведения потребителей финансовых услуг следующую информацию.

Пунктом 2Обзора определено, что анализ судебной практики свидетельствует о том, что применение положений законодательства о подсудности дел по спорам, возникающим из кредитных правоотношений, не является единообразным.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснил, что предоставление физическому лицу кредитов (займов) является финансовой услугой, которая относится в том числе и к сфере регулирования Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» (подпункт «д» пункта 3).

В указанном постановлении (пункт 26) также разъяснено, что, если исковое заявление подано в суд потребителем согласно условию заключенного сторонами соглашения о подсудности, судья не вправе возвратить такое исковое заявление со ссылкой на пункт 2 части 1 статьи 135 ГПК РФ. Однако судья не вправе, ссылаясь на статью 32, пункт 2 части 1 статьи 135 ГПК РФ, возвратить исковое заявление потребителя, оспаривающего условие договора о территориальной подсудности спора, так как в силу частей 7, 10 статьи 29 ГПК РФ и пункта 2 статьи 17 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.

Ранее аналогичная позиция нашла отражение в судебной практике Верховного Суда Российской Федерации в определении, вынесенном по делу со схожими фактическими обстоятельствами по иску гражданина к банку о признании недействительным условия договора банковского вклада о разрешении споров в суде по месту нахождения банка.

Так, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменяя состоявшиеся по данному делу судебные постановления об отказе в удовлетворении исковых требований, исходила из положений части 7 статьи 29 ГПК РФ и пункта 2 статьи 17 Закона Российской Федерации “О защите прав потребителей”.

При этом Судебная коллегия указала, что законодателем в целях защиты прав потребителей, в частности (по данному делу) граждан-вкладчиков как экономически слабой стороны в договоре, введены дополнительные механизмы правовой защиты, в том числе и в вопросе определения подсудности гражданских дел с их участием. Включение банком в договор присоединения (статья 428 ГК РФ), в том числе в договор срочного банковского вклада, положения о подсудности спора конкретному суду (в частности, по месту нахождения банка) ущемляет установленные законом права потребителя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10 мая 2011 года № 5-В11-46).

Таким образом, судебная практика исходит из возможности оспаривания гражданином на основании части 7 статьи 29 ГПК РФ, пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» условия договора о территориальной подсудности споров в тех случаях, когда оно включено контрагентом в типовую форму договора, что с учетом предусмотренного вышеназванными нормами правила об альтернативной подсудности, а также положений статьи 421 и пункта 2 статьи 428 ГК РФ о его действительности и об условиях расторжения или изменения договора присоединения не нарушает прав заемщика – физического лица только тогда, когда он имел возможность заключить с банком кредитный договор и без названного условия.

В то же время, если содержащееся в кредитном договоре условие, определяющее территориальную подсудность дел, возникающих между спорящими сторонами кредитных отношений, в установленном законом порядке не оспаривалось и является действительным, то это условие продолжает действовать и на день рассмотрения дела судом.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала незаконным судебное постановление о возвращении на основании пункта 2 части 1 статьи 135 ГПК РФ искового заявления банка о взыскании кредитной задолженности с заемщика, поданного в суд в соответствии с условием кредитного договора о территориальной подсудности спора, по следующим основаниям.

В соответствии со стаей 32 ГПК РФ, регулирующей договорную подсудность, стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Подсудность, установленная статьями 26, 27 и 30 данного Кодекса, не может быть изменена соглашением сторон.

Из вышеназванной нормы следует, что стороны вправе изменить соглашением между собой установленную законом территориальную подсудность дела до принятия судом заявления к своему производству. Стороны не вправе изменить исключительную и родовую (предметную) подсудность, которая определена законом. Соглашение о подсудности может быть включено в гражданско-правовой договор, в том числе и договор присоединения.

Указание на то, что все споры, связанные с договором кредитования, подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции по месту нахождения банка или его обособленного подразделения, выдавшего кредит, содержится в пункте кредитного договора, заключенного между банком (истцом) и заемщиком – физическим лицом (ответчиком).

Руководствуясь принципом диспозитивности гражданского процесса, стороны, воспользовавшись правом выбора между несколькими судами, определили подсудность для всех дел, связанных с исполнением кредитного договора, в том числе и для данного дела.

Поскольку соглашение сторон об определении территориальной подсудности, достигнутое на основании статьи 32 ГПК РФ обязательно не только для сторон, но и для суда, то предусмотренных законом оснований для возвращения искового заявления, поданного банком в суд согласно договорной подсудности, у суда не имелось.

Соглашение об изменении территориальной подсудности было заключено между сторонами до подачи искового заявления в суд в установленном законом порядке, никем не оспаривалось и недействительным не признавалось (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22 сентября 2009 года № 5-В09-115).

2.1. Правоприменительная практика свидетельствует, что в судах еще не сложился единообразный подход к решению вопроса о территориальной подсудности рассмотрения дел, связанных с обращением взыскания на недвижимое имущество, заложенное в обеспечение возврата кредита. В связи с этим у ряда судов возникает вопрос о правомерности применения к рассматриваемым отношениям правила об исключительной подсудности, предусмотренного статьей 30 ГПК РФ.

Следует признать обоснованной сложившуюся судебную практику, которая исходит из того, что требование об обращении взыскания на заложенное в обеспечение возврата кредита недвижимое имущество не является самостоятельным спором о правах на это имущество. Материально-правовой предпосылкой такого рода спорных отношений является неисполнение должником кредитного обязательства, предполагающее удовлетворение требований кредитора за счет стоимости предмета залога, в связи с чем, статья 30 ГПК РФ к кредитным отношениям применению не подлежит.

Данный подход к разрешению споров о подсудности однозначно установился в судах Республики Башкортостан, Кабардино-Балкарской Республики, Алтайского и Ставропольского краев, а также в судах Белгородской, Брянской, Волгоградской, Иркутской, Липецкой, Новосибирской, Орловской, Самарской, Свердловской, Ульяновской и Псковской областей (по материалам судебной практики).

Так, определением районного суда было отказано в удовлетворении ходатайства представителя ответчика о передаче по подсудности в другой районный суд того же города гражданского дела по иску банка к заемщику (физическому лицу) о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество.

Отказывая в удовлетворении ходатайства о передаче дела по подсудности по месту нахождения заложенного недвижимого имущества, суд первой инстанции исходил их того, что требование об обращении взыскания на предмет залога не является виндикационным, а является одним из способов удовлетворения денежных требований истца, поэтому на данный иск не распространяются положения статьи 30 ГПК РФ об исключительной подсудности.

Судебная коллегия по гражданским делам областного суда при вынесении определения об оставлении указанного определения суда первой инстанции без изменения исходила из того, что иски об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество не относятся к искам о правах на такое имущество, а связаны с разрешением вопроса о преимущественном получении кредитором залогодателя удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами должника. Спор о праве на недвижимое имущество, с которым закон связывает правило об исключительной подсудности споров, в данном случае отсутствует (по материалам судебной практики Новосибирского областного суда).

Определением судьи районного суда на основании пункта 2 части 1 статьи 135 ГПК РФ было возвращено исковое заявление кредитной организации к гражданину о взыскании задолженности по кредитному договору с обращением взыскания на заложенное имущество, поданное в суд по месту нахождения предмета залога. При определении подсудности истец сослался на статью 30 ГПК РФ, указав, что иски о правах на жилые и нежилые помещения предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов. Возвращая указанное заявление, как поданное с нарушением правил подсудности, суд исходил из того, что правило исключительной подсудности в данном случае неприменимо, поскольку заявленное в иске требование об обращении взыскания на заложенную квартиру путем ее реализации с публичных торгов не может расцениваться как спор о праве на недвижимое имущество (по материалам судебной практики Ульяновского областного суда).

Определением Иркутского областного суда оставлено без изменения определение Ангарского городского суда Иркутской области по делу о передаче дела по иску банка к заемщику об обращении взыскания на имущество, о взыскании суммы долга, процентов и пени по подсудности в Куйбышевский районный суд города Санкт-Петербурга.

Читайте также:  Как получить оригинал документа из материалов гражданского дела в суде?

При вынесении определения суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 32 ГПК РФ, согласно которой стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его к своему производству. Соглашение о подсудности может быть включено в гражданско-правовой договор, в том числе и кредитный.

Судом установлено, что согласно условиям кредитного договора при возникновении разногласий между кредитором и заемщиком по вопросам исполнения договора споры рассматриваются по месту нахождения кредитора – законного владельца закладной. Место нахождения кредитора, который является владельцем закладной, определено согласно его уставу в городе Санкт-Петербурге. Поскольку соглашение сторон об определении территориальной подсудности, достигнутое на основании указанной статьи, обязательно не только для сторон, но и для суда, то при указанных обстоятельствах данное дело не могло быть рассмотрено Ангарским городским судом.

При этом суд не согласился с доводами истца о том, что в силу статьи 30 ГПК РФ данное дело подлежит рассмотрению в суде по месту нахождения недвижимого имущества, на которое должно быть обращено взыскание, так как правила исключительной подсудности на данное требование не распространяются. Иск об обращении взыскания на заложенное имущество не является спором о правах на такое имущество, а связан с разрешением вопроса о преимущественном получении кредиторами залогодателя удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами должника (по материалам судебной практики Иркутского областного суда).

2.2. Определенные трудности на практике вызывает вопрос о том, признается ли действующим условие кредитного договора (договора поручительства) о подсудности спора по месту нахождения банка, согласованное между кредитором и заемщиком (поручителем), в случае уступки требования по просроченной кредитной задолженности третьим лицам.

Примером правильного применения законодательства по указанному вопросу является практика судов, которые, основываясь на положениях статьи 44 ГПК РФ, исходят из того, что правопреемство в материально-правовых отношениях влечет за собой и процессуальное правопреемство. При уступке права требования банком другому лицу сохраняют силу положения о договорной подсудности, согласованные в договоре первоначального кредитора с должником. Однако следует учитывать, что новый кредитор имеет право на предъявление иска по тем правилам о подсудности, которые согласованы в договоре. Например, если в кредитном договоре содержится условие о рассмотрении споров по месту нахождения банка с указанием его юридического адреса, то организация, в пользу которой была осуществлена уступка требования, имеет право на обращение в суд по месту нахождения первоначального кредитора (по материалам судебной практики Свердловского областного суда).

Отдел защиты прав потребителей 08.11.2013 года

Согласование в договоре условий о подсудности

Под договорной подсудностью подразумевается возможность сторон договора указать конкретный суд или правила определения суда, который будет компетентен на рассмотрение возникших из договора споров.

Согласно сложившейся правоприменительной практике, согласование в договоре условий о подсудности признается отдельным соглашением сторон независимо от того, было ли оно включено в текст договора или оформлено в виде отдельного документа. Также в случае признания недействительным самого договора или его части это никак не влияет на действительность соглашения о подсудности.

При согласовании условия о подсудности споров необходимо помнить также и об их подведомственности. И если право сторон договориться о подсудности прямо предусмотрено законодательством, то возможность изменить подведомственность по соглашению сторон отсутствует. То есть, стороны в договоре не могут предусмотреть условие, согласно которому спор, подведомственный суду общей юрисдикции, должен рассматриваться в арбитражном суде и наоборот. Такое условие изначально является ничтожным.

По общему правилу подсудность определяется местом нахождения или местом жительства ответчика. Тем не менее, опираясь на принцип свободы договора, сторонам предоставлено право самостоятельно определить компетентный по рассмотрению возникшего спора суд. Стороны вправе самостоятельно изменить подсудность спора вплоть до принятия судом искового заявления к своему производству (ст. 32 ГПК РФ и ст. 37 АПК РФ). Исключение составляют споры, в отношении которых законодательством установлена исключительная и родовая подсудность (ст. 30 ГПК РФ и ст.ст. 34, 38 АПК РФ).

Можно предположить, что основной целью предоставления сторонам договора возможности самостоятельно согласовывать условия о подсудности является обеспечение принципа свободы договора, соблюдение которого в свою очередь должно способствовать исключению или сведению к минимуму количества споров относительно компетенции судов.

Представляется, что согласование сторонами компетентного суда должно облегчить вопрос об определении подсудности. Тем не менее, на практике не все оказывается настолько однозначно. К сожалению, стороны не всегда выражают свою волю достаточно ясно, а формулировки, встречающиеся в договорах, порождают еще большую путаницу.

Довольно часто при согласовании в договоре условия о подсудности можно встретить спорные формулировки, о том, что спор между сторонами рассматривается:

  • «по месту нахождения истца»;
  • «в арбитражном суде / суде общей юрисдикции»;
  • «в арбитражном суде / суде общей юрисдикции по выбору истца»;
  • «в арбитражном суде / суде общей юрисдикции, находящемся в городе Москве»;
  • «в Арбитражном суде города Омска» (неверное указание наименования суда) и другие.

Все названные формулировки, очевидно, являются не совсем точными. По некоторым из них сложилась определенная судебная практика. Проанализируем некоторые из таких формулировок более подробно.

1. «Споры в связи с настоящим договором подлежат рассмотрению по месту нахождения истца»

В данной ситуации стороны, в принципе, не указывают на рассмотрение спора в каком-либо конкретном суде. Как указано в п. 3.3 Постановления КС РФ от 01.03.2012 № 5-П, «гражданское судопроизводство, посредством которого осуществляют судебную власть суды общей юрисдикции и арбитражные суды, в своих принципах и основных чертах должно быть сходным для этих судов». Практика же этих судов, все-таки, отличается. Так, например, арбитражные суды считают, что условие о подсудности спора по месту нахождения истца считается согласованным и не противоречит действующему законодательству.

Такие выводы подтверждаются многочисленной практикой арбитражных судов:

В Определении ВАС РФ от 09.09.2011 № ВАС-11749/11 по делу № А56 28854/2010 суд пришел к выводу о действительности условий о подсудности указав, что «Согласно пункту 10.9 заключенного сторонами договора все споры, вытекающие из действия данного договора, подлежат рассмотрению в арбитражном суде по месту нахождения истца. Данный спор возник между сторонами из обязательств по договору. Поскольку общество имеет юридический адрес: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Советский, Северная промзона, промбаза № 2, строение 1, вывод апелляционного суда о том, что дело подлежит рассмотрению в Арбитражном суде Ханты-Мансийского автономного округа – Югры обоснован».

К аналогичному выводу приходят арбитражные суды в Определении ВАС РФ от 27.07.2011 № ВАС-7301/11 по делу № А68-6505/10, Постановлении ФАС УО от 30.03.2012 № Ф09-7732/11 по делу № А60-16549/2011, а также в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.04.2015 № Ф04-17472/2015 по делу № А27-17691/2014.

В свою очередь практика судов общей юрисдикции не столь однозначна. В практике судов общей юрисдикции, встречаются выводы как и о согласованности условий о подсудности спора по месту нахождения истца, так и о том, что условие о подсудности спора по месту нахождения истца считается несогласованным – в этом случае к спору подлежат применению общие правила о подсудности.

Позиция о согласованности условий о подсудности спора по месту нахождения истца поддерживается в Определении Верховного Суда РФ от 22.09.2009 № 51-В09-12, Определение Верховного Суда РФ от 22.09.2009 № 48-В09-12, Определении Верховного Суда РФ от 20.10.2009 № 9-В09-18, Постановлении президиума Московского городского суда от 15.02.2012 № 53, Определение Московского городского суда от 24.06.2011 по делу № 33-19273, Апелляционные определения Московского городского суда от 22.04.2013 по делу № 11-16835, Апелляционные определения Московского городского суда от 16.04.2012 по делу № 11-4390/12, Апелляционные определения Московского городского суда от 07.06.2012 по делу № 33-12842/2012.

Так, например, Верховный Суд РФ в своем Определении от 22.09.2009 № 51-В09-12 удовлетворил жалобу ОАО «Промсвязьбанк» на Решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края о возврате искового заявления в связи с неподсудностью данному суду. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила надзорную жалобу представителя ОАО «Промсвязьбанк» разъяснив, что «Указание на то, что любой спор, разногласие или требование, возникающее из договора кредитования или договоров поручительства, касающиеся их либо их нарушения, прекращения или недействительности, подлежат разрешению в суде общей юрисдикции по месту нахождения филиала кредитора, в котором заключены договоры, содержится в п. 9.2 кредитного договора, заключенного между ОАО “Промсвязьбанк” и Ш. 11 февраля 2008 г., в п. 6.1 договоров поручительства, заключенных между ОАО “Промсвязьбанк” и ООО “Навигатор”, Ш.Т., М. 11 февраля 2008 г. Место нахождения филиала ОАО “Промсвязьбанк” определено в кредитном договоре и договорах поручительства по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, пр. Красноармейский, д. 15/ул. Ползунова, д. 45Б. Поскольку соглашение сторон об определении территориальной подсудности, достигнутое на основании ст. 32 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обязательно не только для сторон, но и для суда, то предусмотренных законом оснований для возвращения искового заявления, поданного ОАО “Промсвязьбанк” 12 февраля 2009 г. в Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края, не имелось».

Позицию по несогласованности условий о подсудности спора по месту нахождения истца поддерживаю суды в Определении Московского городского суда от 28.01.2011 по делу № 33-1640, Определении Московского городского суда от 04.10.2013 по делу № 11-33644/2013, Определении Московского городского суда от 14.10.2013 по делу № 11-34039/2013, Определении Московского городского суда от 14.10.2013 по делу № 11-34047/2013 и др.

В Определении Московского городского суда от 28.01.2011 по делу № 33-1640 суд указал, «согласно п. 5.5 кредитного договора, заключенного между Банком и Ответчиком, не урегулированные сторонами споры и разногласия, возникающие при исполнении договора, разрешаются по месту нахождения банка в соответствии с законодательством Российской Федерации. Из данного условия не следует, что стороны пришли к соглашению о территориальной подсудности судебного спора, поскольку указание в договоре на место нахождения банка не может рассматриваться как соглашение сторон о суде, в котором подлежит рассматривать спор. Указанная формулировка договора свидетельствует об отсутствии определенности в вопросе подсудности судебного дела, поскольку неясно, что подразумевается под местом нахождения банка, а указание на рассмотрение споров в суде, в том числе на определенный суд, в договоре отсутствует. В соответствии с положениями ст. 28 ГПК РФ, устанавливающей общие правила подсудности дела, иск предъявляется в суд по месту жительства (нахождения) ответчика». То есть, суд указывает на то, что формулировка условий о подсудности «по месту нахождения истца» является согласованной только в том случае, если существует привязка к конкретному суду, иначе условия несогласованны.

В связи с наличием путь небольшого количества отрицательной практики, необходимо помнить, что в данной формулировке содержится риск признания условия о подсудности несогласованным.

2. «Споры в связи с настоящим договором подлежат рассмотрению в арбитражном суде/ в суде общей юрисдикции»

Как отмечалось в самом начале, подведомственность спора суду общей юрисдикции или арбитражному суду невозможно согласовать в условиях договора. Такая оговорка является ничтожной. Однако если все-таки стороны согласовали условие «все разногласия будут рассматриваться в арбитражном суде/в суде общей юрисдикции» и спор действительно подведомственен арбитражному суду или суду общей юрисдикции, можно ли обратиться в любой суд или все так необходимо обращаться в суд согласно правилам ст. 35 АПК РФ и ст. 38 ГПК РФ, т.е. по месту жительства или месту нахождения ответчика?

Суды приходят к выводам о том, что соглашение о подсудности не допускает альтернативы (Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2012 по делу № 11-28869).

Если из договора не усматривается, что между сторонами достигнуто соглашение о рассмотрении дела конкретным судом, то указанные в договоре альтернативные формулировки о рассмотрении дела, не содержащие ссылки на конкретный юрисдикционный орган, не могут рассматриваться как допустимые (Определение Костромского областного суда от 27.06.2012 по делу № 33-976).

3. «Споры в связи с настоящим договором подлежат рассмотрению в Арбитражном суде/суде общей юрисдикции по выбору истца»

В нашем законодательстве предусмотрена возможность определить подсудность по выбору истца (ст. 36 АПК РФ и ст. 29 ГПК РФ). Но бывают случаи, когда стороны такую возможность прописывают в соглашении о подсудности. Суды в этих случаях считают такие условия согласованными. Так, например, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.09.2015 № Ф03-4213/2015 по делу № А24-2528/2015 указал «У судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали правовые основания для возвращения искового заявления ввиду неподсудности дела данному арбитражному суду, поскольку, согласовав условия договора, стороны фактически определили подсудность по общему правилу, процитировав положение ст. 35 АПК РФ в тексте сделки, тем самым не определив условия о договорной подсудности, в связи с чем истец, используя закрепленное в законодательстве правило об альтернативной подсудности, имел право по своему выбору предъявить требование в соответствии с положениями статьи 36 АПК РФ».

4. «Споры в связи с настоящим Договором подлежат рассмотрению в арбитражном суде/суде общей юрисдикции, находящимся в городе Москве»

В данном случае стороны согласовывают город, в котором должен находиться суд. Получается, что стороны могут обратиться в любой суд, который находится на территории данного города? Например, стороны предусмотрели условие, «в случае разногласий стороны обращаются в арбитражный суд находящийся в городе Москве», но, как известно, в Москве находятся два арбитражных суда: Арбитражный суд г. Москвы и Арбитражный суд Московской области» в какой из них обращаться?

Как указано в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 17.03.09 по делу № А45−20262/2008, «соглашение сторон о подсудности спора должно быть обозначено с определенностью, достаточной для его бесспорного установления. Неясность воли сторон относительно предмета договора свидетельствует об отсутствии соглашения».

Скорее всего, в данном случае суд признает условия о подсудности несогласованными и в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 129 АПК РФ вернет исковое заявление.

5. «Споры в связи с настоящим договором подлежат рассмотрению в Арбитражном суде города Омска»

В данном случае стороны ошибочно указали наименование суда. Арбитражного суда города Омска не существует, но существует Арбитражный суд Омской области. Поскольку из смысла условия договора следует, что в качестве судебного органа для рассмотрения споров стороны имели в виду арбитражный суд, под юрисдикцией которого находится город Омск, то есть Арбитражный суд Омской области, то ошибочное указание наименования арбитражного суда не изменяет вывода о том, что стороны согласовали условие о договорной подсудности.

В таких случаях суды считают условия о подсудности согласованными. Постановлением от 06.03.2014 года 15АП-20452/2013 по делу № А53 10607/2013 Пятнадцатый Арбитражный Апелляционный суд установил «Неправильное указание в договоре наименования суда не является основанием для вывода о недостижении сторонами соглашения о договорной подсудности». Аналогичная практика содержится в Определении Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-11371/2015 от 15.05.2015, Постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23.03.2010 по делу № А07−15770/2009, Постановлении Тринадцатого арбитражного Апелляционного суда по делу № А56-47193/2015 от 20.10.2015 и др. Тем не менее, при совершении ошибки в указании наименования суда необходимо учитывать существование потенциального риска признания соглашения не заключенным.

Отдельно хотелось бы выделить споры, вытекающие из договоров присоединения. При рассмотрении подобных споров суды, как правило, встают на место «слабой стороны», т.е. стороны, присоединившейся к договору на тех условиях, на которых ей было предложено. Т.е. сторона не имела возможности внести изменения в положения договора. В таких случаях зачастую указание в договоре на рассмотрение спора конкретным судом признается не согласованным, как нарушающее интересы «слабой стороны».

Подводя итоги можно сделать вывод о том, что чем точнее и определеннее сторонами будет указано условие о подсудности спора, тем менее вероятно, что такое условие будет не принято судом или оспорено одной из сторон. Со своей стороны для исключения указанного риска рекомендуем сторонам согласовывать точное наименование суда или же правила его определения, таким образом, чтобы не могли возникнуть какие-либо сомнения или разночтения.

Подсудность

При подписании кредитного договора наши умы, глаза и разум затемнены. Как бы Вы ни были грамотно подготовлены к заключению кредитного договора, никто и никогда ради одного заемщикане будет менять условия кредитного договора.Это напрямую касается именно физических лиц.

Соответственно, когда Вам нужны деньги, Вы собираете документы, идете в банк, заполняете анкету на получение кредита, банк принимает решение, выдает вам договор, который вы обязаны подписать, и потом выдает Вам деньги.

Если Вы не согласны с договором, вы можете выступить с претензией или отказаться от получения кредита.Следует отметить, что это надо делать до получения денег. Спросите:«Почему?» -все очень просто.Получив сумму, например 300 000 рублей, Вы придёте домой и, сидя в мягком диване, решите прочесть договор.В результате Вы узнаете, что кредит Банк вам предоставил в размере 450 000 рублей: 150 000 рублей была страховка, с которой согласно условиям договора Вы полностью согласны.Кроме того, банк, согласно расходным документам, выдал Вам на руки 300 000 рублей, а страховку согласно приходному ордеру Вы оплатили самостоятельно. С учетом положений закона РФ, даже если вы откажитесь от кредита, и вернете деньги банку на следующий день, вы все равно останетесь должны 150 000 рублей. Конечно, оспорить в суде данную ситуацию очень сложно, но мы сейчас не об этом.

Точно так же и договорная подсудность: Вы живете и работаете в городе Краснодаре, получили кредит, а подписали кредитный договор с подсудностью в Москве.

Читайте также:  Куда жаловаться на ЖКХ?

Как быть в данной ситуации?Вот что говорит Закон по этому поводу:

В статье 32 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено право Сторон по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству.

Однако вышеуказанное условие по взаимному изменению территориальной подсудности возможно лишь при определённом предмете исковых требований, а именно:

  1. Предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ):
  • если исковое заявление предъявляется в суд по месту жительства ответчика;
  • если исковое заявление к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.
  1. Подсудность по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ):
  • если место жительства ответчика неизвестно или он не имеет места жительства в Российской Федерации, то исковое заявление может быть предъявлено в суд по месту нахождения его имущества или по его последнему известному месту жительства в Российской Федерации;
  • если требования искового заявления к организации вытекают из деятельности ее филиала или представительства, то исковое заявление может быть предъявлено также в суд по месту нахождения ее филиала или представительства;
  • исковое заявление о взыскании алиментов и об установлении отцовства может быть предъявлено истцом в суд по месту его жительства;
  • исковое заявление о расторжении брака может быть предъявлено в суд по месту жительства истца в случаях, если при нем находится несовершеннолетний или по состоянию здоровья выезд истца к месту жительства ответчика представляется для него затруднительным;
  • исковое заявление о возмещении вреда, причиненного увечьем, иным повреждением здоровья или в результате смерти кормильца, может предъявляться истцом в суд по месту его жительства или месту причинения вреда;
  • исковое заявление о восстановлении трудовых, пенсионных и жилищных прав, возврате имущества или его стоимости, связанное с возмещением убытков, причиненных гражданину незаконным осуждением, незаконным привлечением к уголовной ответственности, незаконным применением в качестве меры пресечения заключения под стражу, подписки о невыезде либо незаконным наложением административного наказания в виде ареста, может предъявляться в суд по месту жительства истца;
  • исковое заявление о защите прав субъекта персональных данных, в том числе о возмещении убытков и (или) компенсации морального вреда, может быть предъявлено в суд по месту жительства истца;
  • исковое заявление о защите прав потребителей может быть предъявлено в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора;
  • исковое заявление о возмещении убытков, причиненных столкновением судов, взыскании заработной платы и других сумм, причитающихся членам экипажа судна за работу на борту судна, расходов на репатриацию и взносов на социальное страхование, взыскании вознаграждения за оказание помощи и спасание на море может быть предъявлено в суд по месту нахождения судна ответчика или порта приписки судна.

Итак, мы определились с видами территориальной подсудности, которая может быть изменена соглашением сторон, однако соглашением сторон не может быть изменена родовая подсудность и исключительная подсудность, а именно: когда исковое заявление предъявляется о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества; когда исковое заявление предъявляется кредитором наследодателя, которое может быть подано до принятия наследства наследниками по месту открытия наследства, а также исковое заявление, предъявляемое к перевозчику, вытекающее из договоров перевозки по месту нахождения перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия.

Следует обратить внимание, что правила исключительной подсудности не применяются к спорам, связанным с кредитованием.Следовательно, если кредитные обязательства обременены договором залога недвижимого имущества, то потребитель имеет право оспорить договорную подсудность, предусмотренную в договоре.

В какой момент заключается соглашение об изменении подсудности и каким образомвозможно оспорить договорную подсудность?

Оспорить договорную подсудность потребитель вправе, ссылаясь на недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя, и на условия предоставления потребителю неполной информации о его правах, связанных с предоставлением финансовой услуги по кредитованию.

Само соглашение является волеизъявлением сторон и совершается в письменной форме до принятия судом заявления к своему производству, т.е. до момента возбуждения производства по делу.

Если Вы не согласны с условием договора о подсудности, Вы вправе реализовать своё право на альтернативную подсудность в своих интересах, а именно: оспорить пункт договора о подсудности в судебном порядке, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Вывод: чтобы не было проблем с подачей искового заявления внимательно изучите кредитный договор и если Вы увидите, что договорная подсудность определена не там, где Вами был получен кредит, оспорьте сначала это условие.

Иск о признании недействительными условий кредитного договора о договорной подсудности, подается в соответствии с частью 2 статьи 17 Закона РФ от 07.02.1992 года №2300-1«О защите прав потребителей», которая позволяет потребителю предъявить иск о защите прав потребителей в суд по месту нахождения организации, месту жительства или пребывания истца, месту заключения или исполнения договора.

То есть, выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу (потребителю), следовательно, данной нормой закреплено право потребителя, но не лица, оказывающего услуги, определять подсудность спора по иску, вытекающему из нарушения прав потребителей.

Пунктом 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» установлено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Следовательно, включение банком в кредитный договор условия подсудности спора суду только по месту нахождения банка является нарушением Закона РФ от 07.02. 1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», поскольку ущемляет права потребителей, установленные законом, а соглашение о договорной подсудности согласно ст. 168 ГК РФ является ничтожным, в силу чего не является обязательным для сторон и суда.

В свою очередь Президиум Верховного Суда Российской Федерации от 22 мая 2013 года утвердил Обзор судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, в котором четко изложил следующее:

«…..Таким образом, судебная практика исходит из возможности оспаривания гражданином на основании части 7 статьи 29 ГПК РФ, пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» условия договора о территориальной подсудности споров в тех случаях, когда оно включено контрагентом в типовую форму договора, что с учетом предусмотренного вышеназванными нормами правила об альтернативной подсудности, а также положений статьи 421 и пункта 2 статьи 428 ГК РФ о его действительности и об условиях расторжения или изменения договора присоединения не нарушает прав заемщика – физического лица только тогда, когда он имел возможность заключить с банком кредитный договор и без названного условия.

В то же время, если содержащееся в кредитном договоре условие, определяющее территориальную подсудность дел, возникающих между спорящими сторонами кредитных отношений, в установленном законом порядке не оспаривалось и является действительным, то это условие продолжает действовать и на день рассмотрения дела судом.»

Самые актуальные статьи на нашем сайте:

У вас заем с плохой кредитной историей а очень нужен кредит как быть в этом случае?

Сомневаетесь в своей кредитной истории? кредитная история как узнать бесплатно через интернет и можно спать спокойно

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

  • Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.
  • Расторжение до регистрации

    Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

    Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

    При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

    Расторжение после регистрации

    Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

    Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

    Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

    Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

    Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

    Расторжение по соглашению сторон

    Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

    Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

    При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

    Расторжение через суд

    К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

    Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

    Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

    Потому важно соблюдать несколько основных правил:

    • Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
    • Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
    • Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

    На что следует обращать внимание

    Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

    В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

    • Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
    • Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

    Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

    Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

    Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

    Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

    Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

    Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

    Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

    Притворная или мнимая сделка.

    Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;

    Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.

    Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.

    Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;

    Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

    Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

  • Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
  • Нарушаются нормативные акты, нормы закона.
  • Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

    Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

    Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

    Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

    Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

    • Не передаются основные документы по недвижимости;
    • Прописка граждан, которых невозможно выписать;
    • Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
    • Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

    Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

    Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

    Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

    Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

    Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

    И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

    За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.

    Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;

    Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.

    Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;

    Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.

    В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;

  • Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
  • Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.
  • При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

    Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

    Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации

    Регистрация перехода прав на квартиру после подписания договора купли-продажи недвижимости является обязательной процедурой завершения сделки. Но может сложиться ситуация, когда после регистрации открываются обстоятельства, по которым договор подлежит расторжению, в результате чего покупателю возвращаются выплаченные продавцу денежные средства, а продавцу – товар.

    Когда это возможно, по какой причине и можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации, рассмотрим далее в статье.

    Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

    Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.

    Читайте также:  На какие статьи сослаться в претензии к кредитному кооперативу?

    Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

    При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:

    • ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
    • ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
    • ст. 452 — порядок прекращения договора;
    • ст. 453 — последствия расторжения сделки.

    Важные моменты

    Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:

    • Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
    • Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
    • Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.

    Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после регистрации в Росреестре:

    • попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней (Статья 452 ГК РФ );
    • при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.

    Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.

    Признание договора купли-продажи недействительным

    В случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным с юридической стороны он как бы не существовал и последствий, в нем описанных, не имеет. Такая норма установлена п. 1 ст. 167 ГК. Таким образом, сделка не считается состоявшейся.

    Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в результате:

    • оспаривания сделки;
    • ничтожности сделки.

    В чем же разница этих двух понятий разберем ниже.

    Оспаривание сделки купли-продажи

    При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.

    Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

    Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:

    • продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
    • сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
    • сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
    • если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

    Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:

    • совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
    • при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
    • продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.

    Какие сделки признаются ничтожными?

    Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.

    Виды ничтожных сделок

    Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

    • сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
    • продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
    • незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК); сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
    • фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
    • сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).

    Важно! Статья 181 ГК определяет срок исковой давности:

    • для оспариваемых один календарный год;
    • для ничтожной сделки три года с возможностью увеличить его до 10 лет.

    Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.

    Такие сделки признаются судом незаконными. Товар возвращается продавцу, а денежные средства – покупателю, при этом он может добиться компенсации нанесенного ущерба (ст. 167 ГК).

    Отсутствие оплаты по договору купли-продажи

    Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате квартиры, дома, земли и другой недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.

    Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.

    Обременения

    Случаи с обременением жилья в виде прописанных в нём граждан встречаются достаточно часто. Это касается ситуаций с теми лицами, кто не является собственником помещения и отсутствует длительный срок.

    Например, проживает фактически в другом регионе или отбывает наказание в местах лишения свободы. Регистрация в квартире за ним остается.

    Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.

    Признание ДКП недействительным, это не редкое явление и судебная практика это доказывает.

    Расторжение договора купли-продажи квартиры

    Может быть по инициативе покупателя или продавца. А так же по обоюдному согласию.

    Далее рассмотрим каждую ситуацию отдельно.

    По обоюдному соглашению сторон

    Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.

    Тогда каждый получит свое имущество, которым владел до заключения первого соглашения. После государственной регистрации в Росреестре собственником снова станет продавец, а покупатель получит уплаченные деньги.

    В одностороннем порядке

    Прекращение договора по обоюдному согласию встречается крайне редко. Чаще одной из сторон приходится добиваться его в судебном порядке. Рассмотрим ситуации, когда инициатором может стать продавец, а когда покупатель.

    Ситуация 1. Расторжение по инициативе продавца.

    Отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи недвижимого объекта продавец вправе:

    • при отказе покупателя вносить очередной платеж при продаже ему объекта в рассрочку, но невозможно расторгнуть договор, по которому выплачено более половины его стоимости;
    • при отказе покупателя принимать предмет договора и его оплачивать;
    • при неисполнении покупателем решения суда о взыскании с него денег.
    Ситуация 2. Расторжение по инициативе покупателя.

    В судебном порядке подлежит расторжению договор по заявлению покупателя:

    • при обнаружении обременений и притязаний третьих лиц, о которых покупателю не было известно до совершения сделки;
    • если продавец отказывается передавать ему недвижимость, являющуюся предметом договора сделки;
    • при обнаружении существенных качественных недостатков объекта, обнаруженных при проведении экспертизы, которую назначает суд.

    Возможные трудности

    При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

    • продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
    • покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.

    Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;

    • сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

    Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.

    Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

    Как расторгнуть договор купли-продажи товара?

    При заключении договора купли-продажи каждая сторона рассчитывает на соблюдение его условий. Если продавец или покупатель остались недовольны сделкой, то они могут ее аннулировать. Расторжение договора купли-продажи товара в одностороннем порядке выполняется при наличии серьезных оснований.

    Основания расторжения договора купли-продажи товара

    Покупка товара представляет собой одну из разновидностей гражданской сделки. Изменение и расторжение договора регулируется гл. 24 ГК РФ. Его аннулирование проводится в добровольном или принудительном порядке.

    по соглашению сторон

    Если покупатель и продавец смогли договориться, то они заключают добровольное соглашение. Оно оформляется в том же виде, что и договор купли-продажи.

    Инициатором может быть любой из участников сделки.

    В соглашении рекомендуется указать следующие сведения:

    • реквизиты сторон;
    • существенные условия прекращения сделки (например, возврат товара, выплата компенсации);
    • дата аннулирования договора.

    В соглашении должны поставить подписи оба участника сделки.

    по инициативе покупателя

    Основания для расторжения сделки по инициативе покупателя могут быть следующие (ст. 450 ГК РФ):

    • продажа товара ненадлежащего качества;
    • нарушение сроков передачи товара потребителю;
    • несоответствие комплектации, указанной в договоре;
    • отказ продавца передать товар;
    • неисполнение обязательных условий договора.

    Продавец имеет право потребовать провести экспертизу для того, чтобы удостовериться в низком качестве товара. Основанием для прекращения действия договора в одностороннем порядке является судебное решение. Должностное лицо не будет рассматривать иск, если не было предпринято попыток досудебного урегулирования конфликта.

    Порядок действий

    Если покупатель не удовлетворен сделкой, то изначально он должен обратиться к продавцу.

    При невозможности достичь устной договоренности, необходимо выполнить следующие действия:

    1. Направить претензию.
    2. Обратиться в суд (в случае отказа от внесудебного урегулирования).

    направление претензии

    Покупатель должен оформить письменную претензию на имя продавца.

    В ней указываются следующие сведения:

    • данные о заявителе;
    • сведения о продавце;
    • реквизиты заключенного договора;
    • причины, по которым соглашение расторгается;
    • требования заявителя;
    • список приложений;
    • дата и подпись.

    Претензия оформляется в письменном виде в двух экземплярах и передается лично продавцу. Он обязан проставить на ней дату и номер входящей корреспонденции. Претензия может быть направлена заказным письмом с уведомлением.

    Продавец должен рассмотреть заявление в течение 20 дней, после чего принять решение, соглашаться с требованиями покупателя или отказаться. Срок отсчитывается с даты получения претензии второй стороной. Ответ должен быть направлен в письменном виде на адрес или e-mail, указанный в заявлении.

    обращение в суд

    В случае, если продавец оставил претензию без ответа, покупатель может обращаться в суд.

    Иск подается в суд по выбору заявителя:

    • по своему месту регистрации;
    • по адресу юридического лица или его филиала;
    • по месту исполнения договора.

    Дела, касающиеся нарушения прав потребителей, не облагаются госпошлиной, если сумма иска менее 1 000 000 руб. Когда в договоре прописана сумма до 100 000 руб., заявление рассматривает мировой судья. В противном случае необходимо обращаться в районный суд (ст. 24 ГПК РФ).

    образец иска

    Требования к исковому заявлению установлены в ст. 131 ГПК РФ.

    В документе должны быть указаны следующие сведения:

    • наименование отдела суда;
    • данные об истце (ФИО, адрес проживания);
    • сведения об ответчике (наименование, юридический адрес, ИНН, ОГРН);
    • условия сделки, в том числе реквизиты договора;
    • в чем заключаются нарушения;
    • цена иска;
    • сведения о принятых попытках досудебного урегулирования конфликта;
    • список прилагаемых документов.

    Образец заявления можно посмотреть ниже. Иск подписывается и подается в канцелярию суда лично. Заявление можно передать через представителя, если на него оформлена нотариальная доверенность.

    В исках о защите прав потребителей могут быть прописаны следующие требования:

    • взыскание всей оплаченной суммы;
    • уменьшение стоимости соразмерно обнаруженному дефекту;
    • устранение недостатков;
    • возмещение убытков из-за нарушения сроков доставки товара;
    • взыскание неустойки (3% от стоимости товара за каждый день просрочки);
    • компенсация морального вреда.

    К иску необходимо приложить следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):

    • копии искового заявления по числу лиц, участвующих в процессе;
    • договор купли-продажи;
    • документ, подтверждающий оплату;
    • результаты экспертизы качества товаров;
    • отчет об оценке стоимости устранения дефекта;
    • акты о выполнении работ по исправлению неисправностей;
    • копия досудебной претензии и ответ на нее;
    • расчет взыскиваемой суммы.

    Если заявление подается представителем покупателя, то необходима доверенность на совершение данного действия.

    Истец может требовать не расторгнуть сделку, а признать ее недействительной.

    Суд принимает сторону заявителя при наличии оснований:

    • одна из сторон признана недееспособной;
    • соглашение заключено под принуждением, угрозами;
    • не соблюдены законодательные акты.

    Если договор признан недействительным, то стороны возвращаются к имущественному положению, которое было у них до оформления документа.

    Сроки

    Законом № 2300-1 от 07.02.1992 установлено, что покупатель может вернуть качественный товар в течение 14 дней после приобретения, если ему не подходит цвет, размер, фасон. Это не касается технически сложных изделий и других видов товаров. Их список утвержден Постановлением Правительства № 55 от 19.01.1998. В него включены канцелярские товары, лекарственные препараты, трикотажные и меховые изделия и другие вещи.

    Продукцию ненадлежащего качества можно вернуть, если не истек ее гарантийный срок. Он прописывается в заключенном договоре. Если такой пункт отсутствует, то по законодательным актам он составляет 2 года.

    Если с продавцом достигнуто соглашение по расторжению договора, то процедура не займет много времени.

    При инициации судебного процесса сроки будут увеличены и составят:

    • до 30 дней на ожидание ответа от второй стороны;
    • до 2 месяцев на рассмотрение дела в суде;
    • 1 месяц на вступление решения в законную силу.

    В некоторых случаях судья может продлить срок рассмотрения дела. В течение 30 дней после вынесения решения кто-то из сторон может обжаловать его в апелляционном порядке.

    Особенности расторжения договора

    Отношения между продавцом и покупателем регулируются Гражданским кодексом и Законом «О защите прав потребителя». Реализатор должен представить качественное изделие в установленные договором сроки. Потребитель должен получить полную информацию о товаре. В противном случае он сможет оспорить договор, если какая-то характеристика не будет соответствовать заявленной.

    Если покупатель возвращает товар в первые 14 дней после покупки по причине, что не подошел размер, фасон, цвет, то необходимо сохранить на нем все заводские бирки, упаковку, этикетки. При возврате товара необходимо предъявить чек или квитанцию. Отсутствие платежного документа не является весомым основанием для того, чтобы продавец отказал в законных требованиях покупателю.

    Расторжение договора влечет за собой следующие последствия (ст. 453 ГПК РФ):

    • прекращение взаимных обязательств;
    • возмещение нанесенных убытков и упущенной выгоды другой стороне;
    • применение правила необоснованного обогащения для одного из участников сделки, если второй исполнил свои обязательства.

    Эти требования могут быть включены в заявление по расторжению договора или поданы в самостоятельном иске.

    некачественного товара

    Возврат некачественного товара осуществляется в случае, если в нем обнаружены существенные недостатки в гарантийный период и несущественные в первые 2 недели после покупки.

    Помимо расторжения договора и получения обратно оплаченных средств, покупатель может заявить следующие требования:

    • ремонт товара;
    • обмен на аналогичное изделие;
    • замена на другой товар, с пересчетом стоимости в большую или меньшую стоимость;
    • уменьшение цены изделия соразмерно дефекту.

    При этом дефект должен возникнуть по вине производителя или реализатора. При возникновении сомнений, продавец может провести экспертизу. Если покупатель будет считать результаты недостоверными, то он имеет право потребовать повторное исследование у независимого специалиста.

    технически сложного товара

    Возврат технически сложного товара осуществляется только при обнаружении дефектов. Гарантия распространяется на все детали изделия. В соответствии со ст. 478 ГК РФ должна быть соблюдена комплектность товара. Покупатель может требовать расторжения договора купли-продажи, если из-за отсутствия детали или другого дефекта не может использовать товар по прямому назначению.

    товара, купленного в кредит

    Потребители все чаще предпочитают брать товар в кредит, если это крупная дорогостоящая покупка. Кредитный договор и соглашение между покупателем и продавцом являются двумя самостоятельными гражданско-правовыми сделками. В них у каждой стороны свои права и обязанности.

    Банк не является участником договора купли-продажи. Продавец не имеет отношения к кредитным обязательствам покупателя. Поэтому расторжение договора купли-продажи не является основанием для автоматического аннулирования займа у финансовой организации.

    В связи с этим покупатель должен обратиться в банк, если сделка с продавцом не состоялась. В финансовой организации необходимо написать заявление о расторжении кредитного договора. К нему понадобится приложить документальное свидетельство, что сделка купли-продажи была аннулирована.

    Заключение

    На основании сказанного можно сделать выводы:

    1. Договор купли-продажи можно расторгнуть по соглашению сторон. Оно оформляется в письменном виде.
    2. Сделка аннулируется в одностороннем порядке при нарушении условий договора.
    3. Покупатель должен направить продавцу претензию, если хочет аннулировать сделку.
    4. Если вторая сторона не ответила на заявление, то потребитель может подать исковое заявление в суд для удовлетворения его требований.

    Для того, чтобы увеличить свои шансы на положительное решение дела, лучше обратиться за юридической помощью. Специалисты помогут в правильном составлении заявления, а при необходимости окажут поддержку на любом этапе судебного процесса.

    Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

    2. Позвоните на горячую линию:

    Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней

    Ссылка на основную публикацию