Как воспользоваться чужим земельным участком, если нет другого выхода?

Земельный адвокат Маковеев Сергей Иванович

С 2003 года я веду дела в судах, а с 2010 года по настоящее время специализируюсь на земельных спорах. Работаю по Москве, по Московской области и соседним областям. Мой телефон: +7 906 074 76 14.

Что делать, если соседи отмежевали и перекрыли проезд к участку?

В редакции по состоянию на 26 октября 2018 г.

Как восстановить проезд к Вашему земельному участку, если соседи этот проезд отмежевали и перегородили? Поделюсь своими соображениями.

1. Скажу сразу, что эти споры не простые и если разрешать их формально, то абсолютное большинство граждан, которым соседи перекрыли проезд, останется без защиты. Дело вот в чем.

Из содержания п.п. 11, 12 ст. 1 ГрК РФ следует, что территории общего пользования – это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования обозначаются красными линиями.

Согласно ст.ст. 42, 43 ГрК РФ красные линии утверждаются в составе проекта планировки территории или проекта межевания территории.

В п. 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 15 ноября 2017 г.) разъяснено, что «…исходя из содержания понятия территории общего пользования, данного в п. 12 ст. 1 ГрК РФ, и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы такой территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. Установление границ территорий общего пользования в соответствии с ч. 1 ст. 42 ГрК РФ осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в том числе красные линии (ч. 3). Согласно ч. 6 ст. 43 ГрК РФ на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с п. 2 ч. 2 этой статьи».

По градостроительному законодательству получается, если для захваченного соседом проезда документацией по планировке территории не установлены красные линии, то нет оснований утверждать, что сосед отмежевал и перекрыл территорию общего пользования.

2. По вопросу о том, как восстановить перекрытый проезд мое мнение следующее.

Практика показывает, что в большинстве населенных пунктов документация по планировке территории с красными линиями если и будет когда-либо утверждена, то очень не скоро. Тем временем недобросовестные соседи будут захватывать проезды. Споры будут возникать и разрешать их нужно не формально, а по существу.

В соответствии с п. 1 ст. 262 ГК РФ граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Из данной нормы не следует, что речь идет только о земельных участках, формально отнесенных к территориям общего пользования в соответствии с градостроительным законодательством.

Далее. Согласно ч. 10 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Приведенные выше нормы не допускают самовольного занятия земель или земельных участков в рамках уточнения местоположения границ. При выполнении кадастровых работ по уточнению границ земельного участка, кадастровый инженер должен руководствоваться документами, указанными в законе, либо сведениями о фактическом местоположении уточняемых границ земельного участка, существующих на местности пятнадцать и более лет и закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

В соответствии с п. 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства (утверждены Росземкадастром 17 февраля 2003 г., редакция от 18 апреля 2003 г.) в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом – в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3,5 метров). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута.

Статьей 12 ГК РФ установлено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, если сосед при межевании своего земельного участка самовольно захватил не закрытые для общего доступа государственные или муниципальные земли, через которые возможен доступ к Вашему участку, то Вы вправе оспаривать местоположение границ соседского участка и требовать освобождения проезда.

Ваши требования будут направлены на восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и устранение нарушений права, не связанных с лишением владения земельным участком. Применение этого способа защиты не обусловлено формальным отнесением спорного проезда к территориям общего пользования в соответствии с градостроительным законодательством.

Думаю, такая позиция имеет полное право на жизнь и подтверждается материалами судебной практики.

Например, в определении Верховного Суда РФ от 13 марта 2018 г. № 77-КГ17-37 по делу об исключении из ГКН сведений о месторасположении границ земельного участка указано следующее: «Еремин В.И., обратившись в суд с иском и уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о местоположении границ принадлежащего Костомаровой А.Н. земельного участка, расположенного по адресу: .
В обоснование своих исковых требований Еремин В.И. указал, что он является собственником земельного участка N по ул. в с. области. Граница земельных участков N 87 и 89 является смежной не на всем протяжении, а только в части, так как в другой ее части между земельными участками имеется земельный участок из состава земель общего пользования, которым стороны пользовались для проезда на свои огороды в соответствии со сложившимся в течение длительного времени порядком пользования. В 2015 году ответчик провел межевание границ своего земельного участка таким образом, что часть земельного участка, входящего в состав земель общего пользования и используемого сторонами для проезда, вошла в границы земельного участка N 87. Еремин В.И. полагает, что в результате указанных действий ответчика нарушен сложившийся порядок землепользования, а также его права, поскольку затруднен проезд к его земельному участку и расположенному на нем гаражу.
Решением Добринского районного суда Липецкой области от 26 декабря 2016 г. исковые требования Еремина В.И. удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 19 апреля 2017 г. решение суда первой инстанции отменено. По делу принято новое решение об отказе в иске.
…Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, установил, что в 2015 году при межевании и постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером в него включена часть земельного участка из состава земель населенного пункта, при этом согласование границ с администрацией сельского поселения и с заинтересованными лицами не проводилось.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что данные кадастрового учета земельных участков Еремина В.И. и Костомаровой А.Н. не соответствуют их фактическим границам, что исключает возможность удовлетворения иска.
С указанными выводами суда апелляционной инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.
…При этом судебной коллегией по гражданским делам Липецкого областного суда не учтено, что требования истца не связаны с установлением смежных границ земельных участков сторон, а сводятся исключительно к устранению препятствий в пользовании земельным участком общего пользования, включенным в границы земельного участка с кадастровым номером , то есть к восстановлению права истца на проезд по землям общего пользования к его земельному участку и гаражу».

В постановлении Президиума Московского областного суда от 11 апреля 2018 г. № 139 по делу об устранении препятствий в проезде к земельному участку, признании недействительным межевого плана, исключении сведений из ЕГРН о границах указано следующее: «К.Е. обратилась в суд с иском к Ю.Ю., Ю.О., К.Т. о возложении обязанности устранить препятствия в проезде к ее земельному участку и демонтировать ограждения, признании недействительным межевого плана земельного участка, принадлежащего Ю., исключении из ЕГРП сведений о его границах, взыскании судебных расходов.
В обоснование иска сослалась на то, что она является собственником земельного участка площадью 1 800 кв. м с кадастровым номером , расположенного по адресу: . Указанным участком семья истца пользуется с 1989 года. К участку имелся единственный проезд по муниципальной земле, который располагался между земельными участками Ю-ных и К.О. В результате межевания участка Ю-ных в 2013 году, установления ответчиками ограждений с запользованием части муниципального проезда его ширина сократилась до 1,2 метра, в связи с чем стал невозможным подъезд к участку истца на транспорте.
…Заявляя настоящий иск об оспаривании кадастровых границ и обязании ответчиков демонтировать ограждения, истец ссылалась на то, что они установлены с захватом муниципальной земли общего пользования, по которой истец осуществляла проход и проезд к своему земельному участку и дому.
Данные доводы подтверждены заключением проведенной по делу судебной экспертизы. Названное экспертное заключение судом не опровергнуто и недостоверным доказательством не признано, в связи с чем у судебных инстанций не имелось оснований для выводов об отсутствии нарушений прав и законных интересов истца».

Еще пример. В определении Верховного Суда РФ от 17 июля 2018 г. № 32-КГ18-8 по делу о признании дороги территорией общего пользования, признании недействительными результатов межевания земельных участков, решения об образовании земельных участков, восстановлении границ земельного участка указано следующее: «Солдатенко В.А. обратилась в суд с иском к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области (далее — Территориальное управление), Шмелькову В.А., ООО «Поволжское агентство корпоративной безопасности» (далее — Общество), Пенькову Д.Ю., Отставному А.В., администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании дороги территорией общего пользования, признании недействительными результатов межевания земельных участков, признании недействительным решения об образовании земельных участков, восстановлении границ земельного участка.
В обоснование требований Солдатенко В.А. указала, что она является собственником земельного участка площадью 7973 кв. м с кадастровым номером и земельного участка площадью 4976 кв. м с кадастровым номером , расположенных по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Зональный. На этих земельных участках истцом возведены нежилые строения. Проезд к названным строениям осуществляется через земли общего пользования, которые на основании распоряжения Территориального управления от 14 ноября 2013 г. N 372-р переданы в собственность Отставному А.В., Шмелькову В.А., Пенькову Д.Ю. и Обществу. По мнению истца, передача ответчикам земель общего пользования противоречит закону, поскольку земельные участки общего пользования не подлежат отчуждению.
Решением Волжского районного суда г. Саратова от 22 июня 2017 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 20 сентября 2017 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
…Суды указали, что земельные участки ответчиков не могут быть отнесены к землям общего пользования, поскольку эти участки не расположены в границах красных линий и не включены в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом Российской Федерации. Суды также сослались на наличие возможности проезда к земельным участкам истца без использования земельных участков Отставного А.В., Шмелькова В.А., Пенькова Д.Ю. и Общества.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с обжалуемыми судебными постановлениями согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права.
Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Приведенной императивной правовой нормой предусмотрен запрет передачи в частную собственность земель общего пользования, в том числе занятых проездами.
Названный запрет не поставлен в зависимость от каких-либо обстоятельств, в том числе от того, находятся ли земли общего пользования в границах красных линий и включены ли эти земли в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.
В обоснование заявленных требований Солдатенко В.А. указывала, что в частную собственность ответчиков незаконно переданы земли общего пользования, занятые проездом.
При таких обстоятельствах для правильного разрешения спора судам следовало установить, входят ли занятые проездом земли общего пользования в состав земельных участков, предоставленных в собственность Отставному А.В., Шмелькову В.А., Пенькову Д.Ю. и Обществу.
Однако в нарушение приведенной правовой нормы какой-либо оценки этому вопросу суды не дали, формально сославшись на то, что названные земельные участки не расположены в границах красных линий и не входят в состав территорий общего пользования».

Читайте также:  Как вернуть деньги за билет?

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Делаем ВМЕСТЕ!

Номера газет

Сервитуты и отягощения: мое становится чужим?
29.09.2015 13:57

Рассказываем о том, когда другие могут бесплатно пользоваться участком у вашего дома, обязаны ли соседи участвовать в ремонте вашей дороги, а коммунальные службы – приводить в порядок изрытый при ремонте труб газон!

За последние годы мы хорошо выучили урок о том, что являемся собственниками своего дома и приватизированного участка земли. Даже если земля не приватизирована, а находится в принудительной аренде, мы чувствуем себя ее хозяевами – ведь платим прямому владельцу немалую арендную плату. В такой ситуации часто возникают вопросы о том, кто может пользоваться нашей землей без нашего разрешения? Оказывается, таких случаев немало!

Время от времени жители интересуются, почему арендную плату или налог на землю платят они, а дорогой, которая проходит посреди участка, пользуется весь район? Или – почему комммунальные службы снова раскопали весь двор, чтобы отремонтировать свою трубу, а привести газон или пешеходную дорожку в прежнее состояние забыли? Сегодня с помощью юриста Александра Кведарса выясняем, какие права на пользование нашим участком имеются у третьих лиц!

Почему соседи без зазрения совести пользуются дорогой у нашего дома? Вся проезжая часть уже в дырах, а когда мы грозим поставить шлагбаум, соседи смеются: мол, дорога-то сервитутная, запретить проезд по ней нельзя!

– Для начала нужно понять, что такое сервитут. Сервитут это право пользования чужой вещью. Получается, что собственник вещи частично ограничен в своих правах и обязан обеспечить пользование сервитутом третьими лицами. Можно привести такой пример: человек построил частный дом, и, чтобы к нему подъехать, он вынужден передвигаться по участку соседа, так как другой дороги просто не существует! Именно для того, чтобы сосед не смог препятствовать ездить по его земле, можно зарегистрировать дорожный сервитут в Земельной книге и обеспечить себе гарантированный доступ к своему дому.

Существует несколько видов сервитутов. Одни называются вещными и относятся только к недвижимой собственности. Для их регистрации нужно как минимум две недвижимости, где одна будет «служить» другой, то есть обеспечивать доступ к использованию последней. Другие называются персональными сервитутами. Такие сервитуты обеспечивают конкретному человеку право пользования чужим имуществом. Нет никакой разницы, проходит ли сервитут по земельному участку многоквартирного дома либо по частному участку земли, на котором расположен одноквартирный дом. В том или ином случае, сервитут полноценно действует и выполняет все законом установленные функции.

Как узнать, является ли дорога на нашем участке возле дома сервитутной?

– В случае, если возле дома проходит дорожный сервитут, это должно быть зафиксировано в Земельной книге дома, также это может отображаться в инвентаризационном плане дома. Можно отметить, что такой информации в Земельной книге может и не быть, но если нет иного пути, попасть к соседней недвижимости, нуждающиеся в этом, могут требовать его установки.

Можно ли оспорить статус сервитута для дороги?

– Поставить под сомнение можно абсолютно любую сделку, договор, отягощение и т.д., если, конечно, для этого есть аргументы.

Оспаривание дорожного сервитута допустимо, аргументом для этого может быть появление другого, более короткого или более удобного пути, по которому соседи могут попасть к себе домой.

Предположим, земля под нашим домом принадлежит третьему лицу, жители состоят с ее хозяином в отношениях принудительной аренды и вынуждены платить за всю площадь участка. Но на участке есть сервитутная дорога, которой пользуются соседние дома. Как отказаться от платы аренды за эту общую дорогу?

– Все вопросы аренды регулируются договором между арендодателем и арендатором. Дополнительные моменты, которые не указаны в договоре аренды, регулируются законами. К сожалению, на сегодняшний день, законы не предполагают возможность арендатору отказаться от уплаты арендной платы за часть территории. Единственный способ сократить стоимость аренды, это договориться с арендодателем.

Та же ситуация, когда земля под домом принадлежит третьему лицу, жители находятся с хозяином в отношениях принудительной аренды, но по участку пролегают магистральные коммуникации поставщиков тепла или электричества. Можно ли потребовать, чтобы эти коммуникации были зарегистрированы как сервитут? Сократится ли за счет этого площадь земли, за которую жители платят аренду?

– Любые коммуникации находящиеся на земельном участке уже считаются отягощением, поэтому какая-либо дополнительная регистрация этих коммуникаций не требуется. Их наличие приводит к тому, что собственник земли платит меньший налог на недвижимость. Стоимость аренды для жителей дома на хозяйской земле от наличия этих коммуникаций не изменится.

Почему жители-арендаторы вынуждены платить владельцу прилегающей к дому земли в том числе за дороги общего пользования, которые по сути принадлежат городу и пролегают по этому участку?

– Все обязанности и права сторон определены договором аренды. Единственный способ изменить прежний порядок расчета за арендуемую землю может быть только по соглашению сторон. Наши законодатели разрабатывают поправки к действующим законам, возможно рано или поздно права арендатора будут расширены, но пока эти облегчения еще не вступили в силу.

Кто должен содержать сервитутную дорогу, которая пролегает посреди приватизированного или хозяйского участка, привязанного к конкретному дому?

– Согласно Гражданскому закону содержать сервитутную дорогу должен тот человек, в пользу которого она установлена. К примеру, если сосед, чтобы попасть к себе домой, едет по вашему участку, он обязан поддерживать техническое состояние этой дороги. Тут имеется одно исключение. В случае, если этой дорогой пользуются также и другие люди, к примеру, сам собственник этого земельного участка, содержание дороги будет солидарным и каждый пользователь должен будет принимать в этом участие.

Что для меня как для владельца земли и дома означает тот факт, что по моей земле пролегает теплотрасса, электролинии, газовые коммуникации, телекоммуникации? Правильно ли я понимаю, что в таком случае хозяева этих коммуникаций – Latvijas gāze , Latvenergo , Rīgas siltums и другие – смогут в любой момент получить доступ к своему имуществу и делать на моей земле все, что хотят?

– Все коммуникации, которые расположены на участке земли, должны быть занесены в инвентаризационный план земли. План детально и полноценно описывает, где и какие коммуникации проведены.

В случае, если по участку земли проложены коммуникации, собственник этого участка должен обеспечить собственникам этих коммуникаций беспрепятственный доступ к ним. С этим надо считаться, так как сами коммуникации, даже если они находятся на законно купленном участке, собственнику земли не принадлежат. Можно отметить, что бывают исключения, когда ни в одном документе по земле не указана информация по коммуникациям. В таком случае, собственник земли может провести сканирование участка специальным оборудованием, которое определит все имеющиеся подземные коммуникации.

В каких случаях владелец этих коммуникаций имеет право потребовать прямого доступа к своему оборудованию?

– Доступ к своим коммуникациям их собственник может потребовать в любой момент, когда это ему необходимо. Собственник земельного участка, по которым эти коммуникации проходят, не может этому препятствовать и создавать помехи к такому доступу. В свою очередь, собственник коммуникаций должен бережно относиться к участку земли, на котором они находятся. К примеру, если коммунальные службы разломали асфальт, чтобы добраться до своих коммуникаций, они обязаны это место заново заасфальтировать и восстановить до прежнего состояния.

В какой момент наличие чужих коммуникаций на моем участке становится сервитутом в полном смысле слова? В какой регистр это должно быть занесено?

– Если говорить конкретно о сервитутах, то они регистрируются и отображаются в Земельной книге. С того момента, как оформлены все необходимые документы и сервитут зарегистрирован в Земельной книге, он начинает свое действие. Но бывают исключения. К примеру, к таким исключениям относятся старые коммуникации, которые уже многие годы находятся на участке, но никаким образом не занесены в Земельную книгу как сервитуты. В случае, если собственник коммуникаций может подтвердить документально их наличие на участке, собственнику земли все равно придется обеспечить к ним доступ. Обычно доступ к ним необходим для реновации, замены или демонтажа.

Что происходит в случае, если по моей земле пролегают коммуникации или общая дорога, но это ни в каком регистре не зафиксировано? Значит ли это, что я могу запретить другим пользоваться или иметь доступ к этим объектам?

– Наличие всех коммуникаций должны быть подтверждены документально. Даже если в Земельной книге они не отображены, это еще не означает, что они не зафиксированы в иных документах.

Препятствовать доступу к коммуникациям нельзя, это может быть оценено как самоуправство и через уполномоченные учреждения такой доступ будет принудительно обеспечен. Если говорить по поводу общей дороги, то, если в связи с этим не установлен дорожный сервитут, теоретически собственник земли может ограничить проезд по ней. Но в любом случае люди, у которых нет иного пути добраться до своего имущества, могут через суд зарегистрировать сервитут, после чего продолжат пользоваться дорогой. Поэтому, создавая другим какие-либо препятствия для проезда по вашей по дороге, нужно считаться с тем, что все положенные на это усилия будут бессмысленными.

Как можно учредить сервитут? Например, завтра ко мне придут представители Latvijas gāze и скажут, что по нашей земле нужно проложить коммуникации, или Дума решит, что по земле нашего дома пройдет общая дорога к новому общественному зданию. Потребуется ли на это согласие владельцев собственности?

– Сервитут можно установить по следующим основаниям:

■ на основании закона,

■ на основании решения суда

■ на основании договора или завещания.

Регистрация сервитута на основании договора или завещания может состояться только при согласии всех собственников недвижимой собственности, по которой сервитут будет проходить. Конечно, просто так самоуправление не сможет проложить по вашей земле новую дорогу. Но не нужно забывать про красные линии, которые установлены в Земельной книге и на которых самоуправление может строить дороги, прокладывать коммуникации и т.д. без согласия собственника. Другими словами, все, что попадает в границы так называемых красных линий, это отдельная территория, которая зарезервирована за самоуправлением, и Дума в случае необходимости может этими участками воспользоваться.

Могу ли я как владелец воспрепятствовать новым сервитутом на моей земле?

– Если у собственников других земель или домов нет никакого выхода, кроме как зарегистрировать сервитут на чужой недвижимости, препятствовать этому нельзя. Собственник недвижимости, даже имея возражения, будет в принудительном порядке обязан обеспечить пользование своим имуществом для третьих лиц.

Значит ли это, что большинство сервитутов появилось на частной земле как наследство советского времени, когда согласование не требовалось?

– Отчасти, да. Когда участок земли или иная недвижимость переходит от собственника к собственнику, будь то купля-продажа, дарение или наследство, на недвижимости остаются те отягощения, которые уже установлены. В случае, если ранее не требовалось согласия собственников для установления того или иного отягощения недвижимости, сейчас такое требование есть – они сохраняют свою силу.

Говорят, кадастровая оценка земли зависит от того, занесены ли в Земельную книгу различные отягощения (дорожный сервитут, чужие комммуникации и т.п.). Как владельцы квартир, арендующие землю у третьего лица, могут добиться регистрации отягощений? Ведь хозяину это не выгодно, поскольку снижает стоимость его участка, а следовательно, и его доход от аренды.

– Регистрировать сервитут или любое отягощение могут только заинтересованные в этом собственники недвижимости. К примеру, сосед может просить установить дорожный сервитут или сервитут по использованию стены соседнего дома. Арендаторы такого права не имеют, потому что они не являются собственниками недвижимости и не могут просить установить сервитут в свою пользу или в пользу третьего лица.

Что такое красные линии? Что значит, если красные линии пролегают в границах нашего (приватизированного или арендованного) участка? Можно ли не платить за этот участок налог на недвижимость или плату за аренду?

– Красными линиями обозначается территория, которая в случае необходимости может быть самоуправлением использована для строительства дороги, улицы или инженерных коммуникаций. Собственник земельного участка, по которому проходит красная линия, ограничен в своих правах по ее использованию, так как в случае необходимости местное самоуправление может использовать эту территорию для строительства дороги или коммуникаций. Согласие собственника для проведения работ в красных линиях не требуется. К тому же, если, к примеру, красная линия занята имуществом собственника земли, самоуправление может просить освободить эту территорию. Красная линия считается отягощением земельного участка. Любое отягощение влияет на кадастровую стоимость земли, от которой рассчитывается налог за недвижимость. Поэтому само наличие красных линий снижает как кадастровую стоимость, так и налог или стоимость аренды земли, которые рассчитываются как процент от кадастровой стоимости.

Какие еще неясности частенько бывают у владельцев квартир и домов в отношении к сервитутам?

– Нередки случаи, когда люди обращаются по поводу персональных сервитутов. К примеру, бабушка подарила внучке свою квартиру. Чтобы бабушку не выселили на улицу неблагодарные родственники, бабушка может оформить персональный сервитут, что обеспечит ее проживание в этой квартире до конца жизни. Персональный сервитут без желания бабушки аннулировать нельзя.

Законное использование чужого земельного участка: 3 показательных случая.

Так как закон охраняет неприкосновенность частной собственности, любое использование вещи без согласия владельца расценивается как правонарушение, влекущее за собой ответственность.

Фото взято с сайта: kalibri.club

В случае собственности на земельный участок все обстоит не так однозначно — даже в случае отсутствия согласия собственника суд может признать пользование чужой землей правомерным. Вот несколько таких примеров.

1. Сервитут — возможность открыть чужой дом, не нарушая закон.

Под сервитутом подразумевается право ограниченного пользования чужой недвижимой собственностью.

К нему прибегают в следующих целях:

  1. прокладка инженерных сетей;
  2. обеспечение прохода или подъезда.

Получив добровольное соглашение от собственника, сосед имеет право оформить данный документ. Так как далеко не всех устраивает тот факт, что посторонние люди будут ходить по их собственности, в большинстве случаев дело доходит до суда.

Вердикт о предоставлении сервитута выносится в том случае, если истец не имеет другой возможности реализовать собственное право, которое должно быть зарегистрировано в Росреестре. После этого гражданин может на законных основаниях потребовать доступ к соседнему участку.

Как пример, одна собственница половины дома предъявила иск второй насчет выдела доли как отдельной части и о предоставлении ограниченного права доступа к своему участку с целью обустройства отдельного входа.

Вторая хозяйка не хотела давать согласие, и урегулированием спора занялся суд. В результате судебной экспертизы было определено несколько вариантов для права пользования, из которых был выбран наиболее оптимальный.

Ответчика обязали предоставить ключи от входной двери в дом и ворот до окончания проведения работ по обустройству входа для истца.

Стоимость сервитута (собственник имеет право получать деньги за использование земли) — 3 600 рублей за 12 месяцев (Гатчинский суд Ленинградской области, дело № 2-111/2018).

2. Если отсутствует межевание, значит можно пользоваться.

Права владельца участка ограничены его границами. Но что если линия забора и границы участка не совпадают и, по сути, соседи без разрешения пользуются землей?

Собственник окажется прав, если докажет расположение границ участка. В случае отсутствия кадастровых границ и межевания смежных границ споры будут регулироваться с учетом фактических границ.

В качестве примера можно привести ситуацию, в которой гражданка, измеряя свою собственность, выяснила, что 50 см ее участка теперь используются соседями.

Собственница потребовала произвести перенос забора, однако суд постановил, что он стоял в границах, существовавших с того момента, как было организовано садовое товарищество, а потому иск отвергли (Московский суд г. Калининграда).

3. Забор 1991 года в приоритете.

Иногда даже межевание участка может оказаться бесполезным. Например: гражданин обратился в суд с целью проведения забора по границе, которая определена в межевом плане (на деле он оказался ближе границы).

Однако кадастровый инженер не взял в расчет то, что между участками располагается забор, который был установлен еще в начале девяностых. Землевладельцы на протяжении многих лет даже и не задумывались об этом.

По закону при межевании, если оно существует дольше 15 лет, в расчет должна браться фактическая эксплуатация земли.

Как итог — межевой план признали недействительным (Ленинградский суд г. Калининграда).

Итоги.

Отталкиваясь от вышеописанных случаев можно отметить, что наше законодательство далеко от идеала и требуется ряд поправок, чтобы такие случаи не повторялись.

Как пользоваться чужой землей и ничего за это не платить

Фабула дела: в 2013 году компания приобретает земельный участок (земли населенных пунктов) на торгах. Никаких обременений в отношении земли не зарегистрировано. Участок находился в запущенном состоянии, и когда доверитель приступил к его освоению, он обнаружил на территории три смотровых колодца, в которых находились кабели. Как оказалось, кабели принадлежат ПАО «Ростелеком» (до этого доверитель о кабелях не знал, перед покупкой земли и после оформления права собственности Ростелеком не извещал доверителя о каких-либо ограничениях, связанных с кабелем)[1].

Уже в следующем году Ростелеком начали проводить работы на нашей территории, и в ходе работ оборвали кабели. Как выяснилось, кабели пролегали очень неглубоко от поверхности земли. Ростелеком посчитали, что, поскольку кабели пролегают по территории доверителя, только он как собственник мог проводить там какие-либо работы и должен отвечать за повреждения. В иске о взыскании убытков, вызванных повреждением кабеля, суд отказал, попутно установив в судебном акте[2], что Ростелеком пользуется земельным участком без наличия на то каких-либо правовых оснований.

Кабели на земельном участке достаточно сильно мешают хозяйственной деятельности доверителя, который не может довести до конца благоустройство участка (любые манипуляции приведут к обрыву кабеля, так как он лежит близко к поверхности), поставить на месте, где пролегают кабели, здания (Ростелекому необходим доступ к кабелям и колодцам). Ростелеком время от времени проводит на участке работы, что требует доступ на территорию доверителя. Перенести кабели за свой счет с территории участка Ростелеком также отказывается.

В связи с этим, было принято решение обратиться в суд с иском о взыскании с Ростелеком компенсации за пользование земельным участком. Суд первой инстанции[3], а также суд апелляционной инстанции[4] заняли позицию Ростелеком, отказав в удовлетворении иска.

Обоснование правовой позиции: обращаясь с иском, мы прекрасно понимали, что существует вероятность отказа в удовлетворении исковых требований: суды нередко занимают позицию Ростелекома и отказывают как в требованиях о взыскании компенсаций[5], так и в требованиях о переносе кабеля на другую территорию[6].

Впрочем, встречаются решения и в пользу землевладельцев[7]. Такие решения мы встречали даже в практике судов общей юрисдикции[8].

Кроме того, мы рассчитывали на практику самого Ростелекома, который заключал договоры аренды нежилых помещений в многоквартирных домах для того, чтобы разместить там свое оборудование, и выплачивал собственникам помещений в многоквартирных домах небольшую плату за такое использование[9].

И, конечно, наша позиция нам видится обоснованной с точки зрения действующего законодательства.

В суде мы ссылались на абсолютный характер права собственности, установленный пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации[10], что предполагает защиту имущества, находящегося в собственности лица, от любых посягательств третьих лиц, собственниками не являющихся.

Пункт 1 статьи 264 ГК РФ прямо устанавливает, что земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам только на основании прямого указания закона или договора.

Помимо этого мы ссылались на общий принцип платности использования земли в Российской Федерации (п. 1, 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Использование земли за плату для нужд связи не является исключением. Так, в силу пункта 3 статьи 6 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ “О связи”, организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий, опор линий электропередачи, контактных сетей железных дорог, столбовых опор, мостов, коллекторов, туннелей, в том числе туннелей метрополитена, железных и автомобильных дорог и других инженерных объектов и технологических площадок, а также полос отвода, в том числе полос отвода железных дорог и автомобильных дорог, могут осуществлять на них строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи.

При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Помимо ссылки на эти нормы (что мы считаем в принципе достаточным), мы представили доказательства того, что кабель залегает неглубоко, Ростелеком часто обращается к нам с требованием предоставить допуск к участку (и отказать им мы не имеем права), и провести какие-либо строительные работы на той части, которая занята кабелем, мы не можем (такой запрет прямо предусмотрен пунктами 48 и 49 Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 09.06.1995 г. № 578).

В целях раскрытия позиции нами были представлены соответствующие доказательства: результаты актирования с фиксацией обстоятельств залегания кабелей, обращения Ростелеком с требованием предоставить доступ к участку, запросы в порядке истребования доказательств, из ответа на которые была очевидна невозможность использования земельного участка, занятого объектами связи.

В свою пользу мы толковали разъяснения, которые Высший Арбитражный Суд РФ в свое время давал при рассмотрении похожей ситуации. В пункте 6 «Обзора судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», утверждённом Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 суд разъяснил:

«равновесие между правом собственности и общественным интересом может быть основано на статье 6 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», согласно которому организации связи могут осуществлять строительство и эксплуатацию средств связи на чужом имуществе только по договору с собственником. При этом собственник недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование его имуществом».

Как вариант действий на перспективу мы рассматривали установление сервитута, но Ростелеком отказалось от этого варианта. К тому же сервитут не позволил бы решить вопрос об оплате пользования частью земельного участка, которое уже имело место ранее.

Поэтому требования нами были заявлены ретроспективно, о взыскании неосновательного обогащения в форме платы за фактическое пользование недвижимым имуществом со стороны Ростелекома.

Позиция суда первой инстанции: суд первой инстанции в удовлетворении наших требований отказал. Мотивировка сводилась к следующему:

– истец, приобретая земельный участок в собственность, знал о том, что в границах этого участка проходит сооружение, однако, данное обстоятельство не явилось препятствием для совершения сделки и для использования земельного участка по целевому использованию;

– нарушений прав собственника ответчиком не производилось, истцом был приобретён в собственность земельный участок с уже имеющимся в его границах обременением;

– сооружение проходит по участку подземным способом использование земной поверхности не происходит, а, следовательно, отсутствует пользование ответчиком земельным участком;

– доказательств использования ответчиком земельного участка, занятого объектом, являющимся его собственностью, на условиях аренды в материалах дела не представлено, также как и пользования самим земельным участком.

По сути, судебный акт не дал нам ответы на вопросы, которые мы ставили в ходе судебного разбирательства. Оценку нашим доводам в части пользования участком суд также не дал.

Повторюсь, что, приобретая земельный участок, наш доверитель не знал о кабелях, никаких обременений на землю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не установлено. Кроме того, из судебного акта не усматривается, как наша «осведомленность» о наличии кабелей соотносится с безвозмездностью пользования участком со стороны Ростелекома.

Позиция суда апелляционной инстанции: суд апелляционной инстанции, в общем-то, согласился с нижестоящей инстанцией, не приводя каких-то новых доводов. Суд лишь усилил ту мотивировку, которая была приведена в обжалуемом решении:

– земельный участок представляет собой именно часть земной поверхности, а так как кабели проходят под землей, никакого пользования не происходит;

– на момент приобретения в собственность спорного земельного участка в 2013 году истцу было известно о наличие в его границах части сооружения, принадлежащего на праве собственности ответчику, поскольку (!) право собственности у последнего возникло в 2007 году;

– на момент приобретения в собственность спорного земельного участка в 2012 году истцу было известно о наличие в его границах части сооружения, принадлежащего на праве собственности ответчику, поскольку право собственности у последнего возникло в 2007 году;

– строительство кабельной канализации было осуществлено до приобретения истцом права собственности, следовательно, на права истца не влияет.

Ответы на те вопросы, которые мы ставили, обращаясь в суд, мы по-прежнему не получили.

Получается парадоксальная ситуация – если вы купили участок с чужим объектом связи, который там находится без надлежащего основания, но который был построен до того, как вы стали собственником, вы с этим ничего не можете сделать. Напрашивается и другой вывод – если объект расположен под землей, то вы также бессильны, поскольку пользование земной поверхностью также не происходит. При этом вы фактически лишены возможности использовать ваш земельный участок по своему усмотрению, облагородить его, построить на нем строения и размещать имущество.

Насколько правы суды первой и апелляционной инстанций, решит Арбитражный суд Уральского округа.

[2] Решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.04.2014 г. по делу № А76-25078/2014, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2015 г. по делу № А76-25078/2014.

[3] Решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.06.2016 г. по делу № А76-27001/2015.

[4] Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2016 г. по делу № А76-27001/2015.

[5] Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.10.2009 по делу N А28-5765/2009-227/30, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013 по делу N А06-2019/2011.

[6] Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 N 13АП-26970/2015 по делу N А21-3025/2015, Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2014 N 06АП-4548/2014 по делу N А04-2579/2014.

[7] Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2015 г. № 20АП-6168/2015 по делу № А62-2138/2015, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.04.2016 г. по делу №А62-2138/2015.

[8] Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 08.09.2015 по делу № 33-9235/2015, Апелляционное определение Тульского областного суда от 21.08.2014 по делу N 33-1983.

[9] Справедливости ради отметим, что сейчас Ростелеком активно отказывается от этой практики, ссылаясь на то, что, поскольку оборудование предназначено для обеспечения связью жителей домов, платить за использование помещений в доме он не должен – см., например – Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2014 N 06АП-4548/2014 по делу N А04-2579/2014.

Земельный
эксперт

Бесплатная горячая линия

+7 499 553-09-05 Москва

+7 812 448-61-02 Санкт-Петербург

+7 (800) 550-38-47 Россия

Земельные отношения

Москва
+7 499 553-09-05
Санкт-Петербург
+7 812 448-61-02
Россия
+7 (800) 550-38-47

Использование чужих земельных участков

Содержание статьи:

Не все граждане РФ имеют в собственности земельные территории. Однако, несмотря на такое существенное обстоятельство, законом все же предоставлена возможность использовать различные земельные участки без их приобретения.

Такая возможность реализуется следующими способами:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

  • аренда земельного участка;
  • право пожизненного наследуемого владения;
  • эксплуатация земли в рамках сервитута;
  • постоянное бессрочное или безвозмездное пользование земельным участком.

Каждый из указанных способов имеет свои особенности и существенные моменты. Все они оформляются в письменном виде с соблюдением обязательных условий, выдвигаемых законодательными актами и положениями.

Аренда земельных участков

Под арендой земельных участков понимается предоставление земель во временное пользование за определенную плату.

В сделке участвуют: арендодатель и арендатор. Арендодателем может являться гражданин РФ или иностранного государства, а также государственный орган или муниципалитет. В свою очередь, арендатором являются физические и юридические лица. Арендатор обязан содержать территорию в должном состоянии, оплачивать арендную плату и налоги своевременно и в полном объеме.

В качестве прав арендатора земли можно отметить возможность использования участка по своему усмотрению, кроме участия территорий в правовых сделках. Арендатор может сдавать землю в субаренду, передавать арендные права третьим лицам в виде вклада в уставный капитал или залог. Также он имеет преимущественное право на продление действия договора (после лица, являющегося собственником объектов недвижимости, находящихся на участке).

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

В аренду могут быть сданы любые земли за исключением тех, которые указаны в специальном перечне. В число таких территорий входят земли культурных и природных фондов, военные объекты, особо охраняемые территории и ряд других.

Договор аренды земельного участка (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора аренды земельного участка]) оформляется в письменном виде на типовом бланке. В документе обязательно должны иметься сведения об участниках сделки, их права и обязательства, данные участка, размер арендной платы и порядок расчетов. Существенным условием сделки является предмет договора (земельный участок) и размер арендной платы.

Сервитут на земельный участок

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) – это разрешение на эксплуатацию чужого имущества, признанное, но ограниченное в законодательном порядке. Различаются срочный и постоянный сервитуты. Обладателями данного права выступают лица, распоряжающиеся чужим земельным участком на законных основаниях.

Установление сервитута происходит по взаимному согласию участников (при появлении проблемы доступа к конкретному объекту территории), на основании решения суда, а также в соответствии с законодательными актами. Регистрация данного права обязательна. Важно отметить, что сервитут не выступает в качестве самостоятельного объекта правовой сделки.

Согласно ст. 23 Земельного кодекса РФ, различается два вида данного права: публичный и частный. Первый вид сервитута назначается для следующих целей:

  • предоставление доступа или проезда через прилегающую территорию;
  • прокладывание коммуникационных сетей;
  • гарантия работы водопровода и мелиорации;
  • иные потребности владельца земли, которые не могут быть удовлетворены без установления сервитута.

Договорное обязательство оформляется в виде соглашения в письменной форме (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец соглашения об установлении сервитута на земельный участок]). Оформление сервитута не является каким-либо ограничением прав владельца земельной площади. В свою очередь, гражданин, имеющий такое обременение, может взимать определенную плату за использование собственного надела. Если основания для назначения права утратили свою значимость, то и сервитут будет отменен.

В свою очередь, публичный сервитут устанавливается в законодательном порядке на основании федеральных или региональных актов. Он назначается в следующих ситуациях:

  • для организации прохода или проезда через территорию;
  • с целью проведения дренажных работ;
  • при эксплуатации площадей для сенокоса, рыбной ловли или охоты, для выпаса животных;
  • для площадей прибрежной полосы, с целью обеспечения свободного доступа к водоему.

Лесной и водный сервитуты дают право на пребывание граждан в лесах и у водоемов беспрепятственно.

В соглашении о данном праве указываются сведения об участке и его владельце, а также излагается порядок пользования земельной площадью с перечислением законных оснований. В случае назначения платы за эксплуатацию, прописывается порядок ее внесения и график расчета.

Безвозмездное пользование земельным участком

Земельным законодательством РФ предусмотрен еще один вид правовой эксплуатации земельных площадей – это безвозмездное срочное использование. Такой вид права относится к обязательным. Получателем может выступать лицо, которое отвечает требованиям закона. В качестве таких площадей могут выступать территории, принадлежавшие городским властям, государственным и федеральным ведомствам, компаниям и предприятиям, а также частным лицам.

Полный список земель, передаваемых в безвозмездную эксплуатацию, прописан в ст. 24 ЗК РФ.

Передача земель бесплатно может быть выполнена при наличии следующих оснований:

  1. Договоренности гражданско-правового характера на срочное и безвозмездное пользование землей.
  2. По решению администрации или федерального ведомства.
  3. В связи с заявлением работника, представленным по месту трудоустройства на получение служебной земельной площади.

Безвозмездное пользование земельным участком составляется в виде письменного соглашения с указанием субъектов и объектов сделки. Оформление выполняется с соблюдением всех основных моментов акта и требований закона. В документе обязательно должны содержаться сведения о собственнике надела, информация о самом участке, а также срок и условия его эксплуатации. Договор безвозмездного пользования земельным участком также подлежит официальной регистрации (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора безвозмездного пользования земельным участком]).

Список законов

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Как лишить собственника земли, если он забросил участок?

Мои соседи по даче не размежевали участок, не платят взносы за вывоз мусора и даже не показываются. Я думал, что владельцев вообще нет, и попросил администрацию района выделить мне эту землю через аукцион. Но выяснилось, что ее уже выделили в 1993 году некой гражданке. Я нашел ее, а она заявила, что продала этот участок 15 лет назад.

Подскажите, неужели право собственности на землю не предполагает никаких обязанностей? Хотя бы минимальных, например косить сухостой? Можно ли как-то найти соседа или лишить его собственности? Найти сам не могу: ни Росреестр, ни сельсовет, ни районная администрация не знают собственника и говорят, что не обязаны знать.

Странно: если за квартиру не платить, то быстро выселяют. А тут получается схожая ситуация без срока давности. Вдруг хозяина вообще нет: например, он умер, а наследников нет?

Что вообще в такой ситуации можно сделать?

Безусловно, у собственника земельного участка есть обязанности и есть ответственность. И перечень обязанностей и виды ответственности четко определены. Объясню, что вы можете сделать в такой ситуации и что вообще должен знать о своих обязанностях собственник участка земли.

Права и обязанности собственника

Любое право собственности состоит из трех элементов.

Право владения — это право физического, материального контроля над объектом собственности. То есть вы, как владелец земли, можете ее огородить и никого туда не пускать, а как владелец дорогой картины — спрятать и никому не показывать.

Право пользования — это право использовать свое имущество любым способом, который не запрещен законом, в том числе и извлекать выгоду из пользования. Например, сдавать в аренду квартиру, как ее владелец, или отдавать картину для экспонирования в галерею и получать с этого деньги.

Право распоряжения — право распоряжаться своей вещью так, как хотите вы: дарить, продавать, делить, завещать, отдавать в залог и так далее.

Кроме прав у собственника есть еще и бремя содержания — это совокупность обязанностей собственника, которые накладываются на него законом. Собственник обязан:

  1. Поддерживать безопасность и пригодность имущества к использованию. Имущество не должно представлять опасность для окружающих. Например, если есть аварийное здание, которое может рухнуть на соседский участок, собственник должен принять меры, чтобы предотвратить это.
  2. Использовать участок по назначению. То есть на участке под пашню нельзя строить дом.
  3. Не допускать неиспользование, то есть запустение.
  4. Платить за содержание имущества, например за услуги ЖКХ.
  5. Платить налоги, например земельный налог.
  6. Регистрировать имущество, например ставить на учет автомобиль.
  7. Страховать риски владения имуществом, например оформлять полис ОСАГО.

Вас в этом списке интересует третий пункт. Существует несколько вариантов возможного развития событий.

Теоретически неиспользуемый участок могут изъять

Закон прямо говорит: если участок для ведения сельского хозяйства, индивидуального жилищного или иного строительства не используется по назначению более трех лет, его можно изъять у собственника.

Более того, за это еще сначала оштрафуют. Штраф считается от кадастровой стоимости и будет не менее 20 000 рублей.

При этом в эти три года не входит время, которое нужно для освоения земельного участка. Это значит, что, если вы начали строить дом, но за три года не успели, — участок изымать нельзя. Обычно суды считают срок освоения равным двум годам. То есть общий срок, в течение которого участок не используют, должен быть не менее пяти лет. Кроме того, сначала вас должны предупредить о нарушении. Потом оштрафовать за неисполнение требования об устранении нарушения. И только потом могут пойти в суд с требованием изъять. Но судебная практика в основном связана с изъятием сельскохозяйственных участков, а не тех, что предоставлены для личного строительства.

Участок изымают только на основании решения местного органа самоуправления: мэрии, городской или поселковой администрации и так далее. Если собственник согласен, участок сразу уходит на публичные торги. Если не согласен, решение может принять только суд по иску местной администрации. После того как суд принял решение, через шесть месяцев участок продается с публичных торгов. Средства от продажи идут бывшему собственнику за вычетом расходов на процедуру изъятия. Цену продажи определяет независимая оценка.

Вообще, это норма новая, ввели ее только в 2018 году, и сейчас ей всех пугают. Рабочей, устоявшейся судебной практики пока нет. И, судя по всему, чиновникам не очень хочется этим заниматься. Потому что изъятие и реализация — это долгая и сложная процедура, а выгоды никакой. Возможно, на тот момент, когда вы обращались в администрацию, новая норма закона еще не действовала, поэтому вам отказали в помощи.

Еще участок можно изъять, если он используется, но не по назначению или с нарушением закона. Например, владелец строит дом на сельскохозяйственной земле или устроил свалку, что плохо влияет на экологию и запрещено законом. За это тоже сначала штрафуют, и только потом участок изымают, если проблему не устранили.

Таким образом, вы напрямую не можете повлиять на изъятие участка у собственника. Есть только вариант предложить администрации изъять его или обратиться в суд. Насколько они в этом заинтересованы — сказать сложно.

Что такое приобретение права на бесхозяйные вещи

Существует такая форма перехода права собственности, как приобретение права собственности на вещь, у которой нет хозяина, — бесхозяйную вещь. Тут есть варианты: собственника нет, он неизвестен или он отказался от прав.

Земельные участки — это тоже вещи, так что на них это тоже распространяется. Но для земли работает только один из вариантов: бесхозной можно признать землю, от прав на которую отказался владелец.

Остальные варианты не подходят. У земли всегда есть собственник. Если собственника — неважно, физического или юридического лица — нет, значит, собственник — Российская Федерация, или регион, или муниципалитет. То, что собственник неизвестен, тоже не основание признавать землю бесхозной. Если право на земельный участок когда-то возникло, оно должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Если право не зарегистрировано, его вообще нет, потому что право собственности возникает с момента его регистрации.

Если нет доказательств отказа бывшего собственника от прав признать именно землю бесхозяйной — ничего не выйдет. Строение можно признать бесхозяйным, а землю — нет.

Другое дело, если бы у вас были такие доказательства. По заявлению местных органов власти участок должны были бы поставить на учет, как бесхозяйный, а через год по исковому заявлению могли бы признать его муниципальной собственностью и выставить на торги.

Как найти собственника участка

Судя по тому, что участок выделен давно, я вообще не уверен, что он выделен на основании права собственности. Возможно, он был выделен на основании права пожизненного наследуемого владения, которое надо было переоформлять, но его не переоформили. Если сведений в Росреестре об этом нет, значит, его не переоформили. Это сложный вопрос, и в этой статье я не буду в него углубляться.

Если земельный участок все же в собственности и поставлен на кадастровый учет, проще всего его найти на публичной кадастровой карте. Если не знаете номер, найдите свой участок на карте и посмотрите соседние. Когда обнаружите нужный, запишите его кадастровый номер. Если номера нет, достаточно адреса участка.

По кадастровому номеру или адресу участка можно обратиться в любой МФЦ, в котором оказывают услуги Росреестра, за выпиской по земельному участку. Там должен быть указан собственник. Росреестр не может отказать, если вы подали официальный запрос: они должны или дать сведения, или указать, что сведения о собственнике в реестре не зарегистрированы.

Судя по тому, что предыдущий владелец продавал участок по договору купли-продажи, а переход права собственности у нас регистрируется, участок должен быть на кадастровом учете. Система регистрации прав действует около 20 лет. Если участок продан больше чем 20 лет назад, сведений о нем может и не быть.

Если в Росреестре сведений нет, значит, нужно обращаться за архивными документами в местную администрацию. До того как стали вести единый реестр, учет вели именно они. Можете приложить к заявлению копию публичной карты и обвести интересующий вас участок маркером.

При этом я допускаю, что, если земля находится в небольшом сельском поселении, за 20 лет администрация могла потерять все архивы и не хочет в этом сознаваться. Там будут пытаться переложить все на Росреестр, у которого нет документов за тот срок. В этом случае вряд ли удастся найти собственника.

На мой взгляд, в вашем случае шанс на успех — это или если местная администрация захочет изъять землю, или если вы лично найдете собственника и предложите купить у него участок. Сами вы не можете инициировать процедуру изъятия земли, но можете замучить письмами местную администрацию и прокуратуру с требованием изъять участок. Напишите, что он заброшен, не используется десятилетиями, что сухостой представляет пожарную опасность, неосвоение участка мешает развитию поселения и вообще есть желающие его выкупить.

Никаких гарантий, что это подействует, нет, но попробовать можно.

Если у вас есть вопрос об инвестициях, личных финансах или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Читайте также:  Что делать в случае несоблюдения работодателем обязанности в обеспечении нормальных условий труда
Ссылка на основную публикацию